2023年四季度上海房地產市場積聚動能，2024年將有大量新增供應入市

東方網記者柏可林1月11日報道:1月11日，仲量聯行發布“2023年第四季度上海房地產市場回顧與展望”，并對2024年市場走向進行預測。數據顯示，2023年四季度，上海商業地產市場繼續鞏固復蘇態勢，為2024年市場的持續修復奠定堅實基礎。展望2024年，大量新增供應入市，加之部分行業租戶仍保持較為謹慎的租賃策略，市場依然面臨挑戰。但在各類支持性政策的助力下，仲量聯行預計上海商業活動及市場情緒將繼續保持穩中向上的態勢。

辦公樓市場:帶看量及問詢量有所回升

四季度上海辦公樓需求緩慢復蘇，凈吸納量錄得99,000平方米，全年凈吸納量為381,700平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示:“盡管四季度帶看量有所增加，但租戶仍持保守的租賃策略，續租仍為大多數租戶的選擇?！?/p>

與此同時，租金下行促使部分乙級辦公樓租戶搬遷升級至甲級辦公樓。由于今年租戶普遍采取成本節約型策略，中央商務區全年凈吸納量錄得24,700平方米；非中央商務區全年凈吸納量錄得357,000平方米。從需求行業來看，內資金融和專業服務企業保持穩健，傳媒企業繼續尋找租賃機會。

展望2024年，仲量聯行認為市場將持續穩步復蘇。更多經濟刺激性政策有望拉動辦公樓租賃需求，隨著企業重振信心，新增帶看量將有望落地轉化為新的租賃需求。尤其在全市租金下行階段，部分租戶的升級需求有望得以釋放。然而市場仍面臨供應壓力，受此影響整體市場租金預計短期內仍將下行。

零售物業市場:多個零售業態租賃需求復蘇

四季度上海消費市場持續復蘇，零售物業租賃勢頭保持穩定。第四季度上海優質零售物業凈吸納量為26.8萬平方米，全年累計凈吸納73萬平方米，超過疫情前的2019年全年的61萬平方米凈吸納量。

仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示，“2023全年多個零售業態都迎來租賃需求的復蘇，其中較為活躍的有運動服裝和裝備、香水香氛與美妝護膚、瑜伽普拉提等精品健身塑型場館、兒童娛樂場、飲品及烘焙店等?！?/p>

仲量聯行預計2024年核心商圈供應有限，租賃需求穩定回升，尤其是來自運動服飾與裝備，美妝香氛和餐飲等品牌的需求。2024年將有更多國際精品運動品牌及化妝品牌在上海開出首店。核心商圈供應有限，租賃需求穩定回升將有助于空置率進一步下降。就非核心商圈而言，2024年將迎來10個新項目入市，市場整體入駐率和租金或將繼續面臨挑戰，項目之間表現將進一步分化。

物流地產市場:全年新增供應創新高

2023年四季度上海物流地產凈吸納量上升至23.4萬平方米，全年凈吸納量共錄得49.7萬平方米。盡管四季度有兩個大型新項目完工入市，但得益于較為活躍的租賃需求，整體空置率環比僅微漲0.1%至15%。不同子市場的表現進一步分化，其中，在新增供應較為集中的金山和寶山子市場，空置率出現不同程度上升，整體租賃需求仍由第三方物流企業主導。

第四季度共有兩個新項目竣工入市，總建筑面積達28.5萬平方米，上海物流地產市場全年新增供應超過100萬平方米，創下年度新增供應的最高記錄。大量新增供應的集中入市使得不同子市場的租金表現出現進一步分化。

不過，2023年創紀錄的新增供應也抑制了整體租金增長。四季度，上海物流地產租金環比微漲0.1%，同比上漲1.0%，達到人民幣1.57元每平方米每天。仲量聯行中國區產業及物流服務部資深董事黃暉表示:“在新增供應持續放量的子市場，部分業主為了回填空置面積而提供了更靈活的租金”。

仲量聯行認為，2023年創紀錄的新增供應高峰預計將持續，2024年上海物流地產市場的新增供應將進一步增長至160萬平方米。大部分新增供應將集中在上海西部的子市場，與此同時，包括奉賢和臨港等子市場預計也將迎來新項目竣工入市。國內經濟刺激措施和全球經濟的復蘇預計將進一步帶動消費和物流地產相關需求。然而，由于2024年新增供應仍將處于高位，因此租金增長預計將持續承壓。

住宅市場:樓市優化政策將助力成交企穩回升

購房者對樓市普遍仍持觀望態度。即便近期供應放量，四季度上海一手商品住宅成交量環比僅上升1.0%至199萬平方米。2023年全年一手商品住宅成交面積錄得922萬平方米，同比下降10.3%。

為提振市場信心，上海于2023年12月進一步調整優化樓市政策，通過下調首套房及二套房的最低首付比例和貸款利率，降低居民購房門檻和房貸利息負擔，推動剛性和改善性購房需求加速釋放。同時，上海通過調整“普通住宅”的認定標準提高了“普通住宅”的覆蓋面，使更多二手住房交易享受優惠稅收政策。

四季度開發商普遍加快推盤節奏以沖刺銷售業績指標，商品住宅新增供應迎來放量。四季度上海一手商品住宅新增供應錄得330萬平方米，環比上升38.2%。2023年全年新增供應量錄得1,027萬平方米，較2022年全年新增供應量下降11.0%。高端住宅市場方面，四季度共錄得四個高端住宅項目合計900套房源入市，平均售價在人民幣13萬元至人民幣14萬元區間內。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“近期上海樓市政策的優化將有效降低購房門檻和購房成本，有利于重塑購房者置業信心，進而推動上海一、二手商品住宅市場成交勢頭于2024年企穩復蘇?！鳖A計高端一手住宅價格將繼續小幅穩步上升，而高端二手住宅價格在短期內或將繼續下探。隨著新政效力在2024年逐漸顯現，二手房成交量有望復蘇，進而帶動高端二手價格止跌企穩。

投資市場:大宗交易成交總金額較去年同比增長12.6%

2023年上海大宗交易成交總金額為941.2億元，較去年同比增長12.6%。在市場經歷過幾次挑戰之后，年末市場成交迎來翹尾，強勢回歸。2023年上海第四季度成交總金額達460.5億元人民幣，占據全年49%的份額，四季度成交量較去年同比增長74%。

2023年，辦公板塊繼續保持領先地位，占全年總成交金額的27%。緊隨其后的是產業園區和綜合體項目(19%)，反映了市場對多元化綜合型項目的需求。含居住功能的資產受市場青睞，成交金額占總金額的22%。與往年相比，含居住功能的資產類型增多，包括公寓、住宅、酒店及康養等面向各年齡段和不同居住需求的產品類別。此外，多個萬達廣場的成功交易為零售物業資產帶來了流動性，反映了投資人對該類資產的信心。隨著6支消費基礎設施REITs的成型，預計將有更多資本入市。

雖然投資型買家在2020年和2022年表現出謹慎態度，但其占比在2023年回升至71%，反映了上海投資市場的逐漸復蘇和成熟。國內投資人逐漸成為主導力量，今年其占比創紀錄達到94%。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示:“近幾年，投資市場經歷了顯著的變化，國內投資人逐漸成為市場主力，展現出對本土市場的信心和樂觀態度。同時，隨著REITs市場的持續擴容和生態的逐步完善，預計2024年上海投資市場穩定性將進一步提升，繼續保持活躍態勢?！?/p>

酒店市場:旅游市場升溫、入境人數增長，助力高端酒店業恢復

國內旅游市場持續升溫，且每月國際旅游入境人數保持快速增長趨勢，共同助力上海高端酒店業的恢復。上海在10和11月份分別接待了42.3和47.8萬名國際游客，各自恢復至2019年同月的49%和57%。每月的國際游客恢復率不斷上升。1-11月共接待320萬名國際游客，恢復至2019年同期的39%。

截至2023年11月，高端及以上酒店的日均房價比去年同期增長27.1%至1,050元，入住率增長了25.7個百分點至67%，每間可出售客房收入則增長105.7%至706元。與疫情前的2019年同期相比，2023年1-11月高端及以上酒店的每月可售房收入恢復90%，日均房價恢復96%，入住率恢復93%。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤表示:“國內需求以及境外需求市場的恢復產生積極的影響。此外，隨著越來越多入境政策的放寬，預計2024年酒店市場會有更強勁的恢復?！?/p>