機遇與難點共存的杭州屋頂經濟應該如何破局？

華爾街有一句經典名言:location,location,location。

此言從杭州近段時間的土拍情況可以驗證一二:核心區域地塊表現良好，遠郊地塊較為平淡，常以底價成交，兩極分化態勢顯著。

這也側面反映出優質區位地塊的寸土寸金，于商業項目而言，在有限的空間中創造出無限的價值，極為重要。

同時，隨著商業不斷向前，同質化問題凸顯，過飽和成為商業地產的普遍難題，革新求變漸成未來發展主基調。

而屋頂這一第五立面，不僅可作為室內空間的延伸，還有較大的創意發揮空間，逐漸被商業項目看到:據睿意徳此前發布的《天空之城mdash;mdash;中國購物中心屋頂商業研究報告》中顯示，從在建項目的規劃來看，屋頂商業利用率將由1%提升至10%，增長迅速。

多元業態、主題化運營、主力店hellip;hellip;

杭州屋頂經濟典型模式一覽

著眼杭州，屋頂經濟的模式主要有:打造多元業態、主題化協同運營與引入主力店等。

以下是在杭較為典型的項目:

//印力匯德隆杭州奧體印象城

印力匯德隆杭州奧體印象城位于杭州奧體板塊，體量約為25萬方，其屋頂空間由泰國著名景觀設計事務所LCO設計，造就了杭城第一個天空跑道和第一個天空之境水景。景觀搭配上，在兼備美學的同時，具有獨特性。

此外，項目將多個主題場景與酒吧、輕商務餐飲、居酒屋等夜經濟業態搭配，營造錢江之畔的酒香夜色氛圍。

印力匯德隆杭州奧體印象城因體量較大，屋頂可發揮空間多，融合了運動、景觀、社交等屬性，構筑了一個多元、包容的第五空間。

//龍湖杭州濱江天街

龍湖杭州濱江天街利用屋頂空間，建造了一個以美式街頭為主題的1515空中街區，該主題系國內首創。

項目在天臺空間大面積刻畫美式涂鴉，同時設有網紅更衣室、鐘漫街道、愛情小筑、樹洞公園、涂鴉廣場等主題區域，營造美式街頭氛圍感。據悉，龍湖杭州濱江天街曾在屋頂區域內成功舉辦了領克空間LYNKCO全球首場品牌發布會、亞洲涂鴉大賽、兔子山下音樂節等活動。

此外，項目還在屋頂空間引入網紅火鍋品牌湊湊、創意杭幫菜柒園等自帶熱度的餐飲品牌，起到了一部分向上導流作用。

//杭州濱江寶龍城

杭州濱江寶龍城是寶龍在杭打造的一個時尚寶藏空間，在建筑構造上，采擷了杭州錢江潮、西湖等名勝元素，極具特色。其屋頂空間視野開闊，引入了多種業態。

杭州濱江寶龍城于屋頂空間構筑的寶龍藝術中心，是其亮點所在。寶龍藝術中心是一個承接藝術展覽、設計展覽、商業展覽、藝術教育和培訓的商業藝術生活空間，曾舉辦了致敬達芬奇全球光影藝術體驗大展、AURA當代藝術展等。而寶龍與藝術在這一空間的跨界聯動，不僅強化其特有的藝術標簽，也吸引著文藝青年們前來打卡，在淋浴效應的帶動下，增長銷售額。

此外，寶龍自營的第一家豪華型藝術酒店mdash;mdash;藝珺酒店也落戶于此，同樣深化了項目藝術感。

隨著時間的推移，杭州商業屋頂+模式漸成，通過不斷疊BUFF的方式，做出特色，借此在存量時代獲得競爭力。

屋頂經濟打造招式百樣

機遇之下，仍存難點

放眼全國，諸多商業項目對于屋頂空間的打造頗有心得。從成都IFS的爬樓熊貓到上海大悅城的屋頂懸臂式摩天輪，對于屋頂這一第五立面的構筑逐漸成為全國購物中心在空間創新中的一部分，便于存量時代賦能商業打造差異化，構成自身記憶點。

而當我們盤點這些優質項目的時候，往往能發現一些共性。

//場景構造新意頻出

隨著國內開發商對屋頂空間的探索不斷加深，現已形成了較為成熟的場景構造模式，并衍生出一些創意在線的趣味主題。

如成都IFS，在屋頂放置了熊貓爬樓原創IP藝術裝置，形成其特有標簽。甚至由于太火，掀起了一波模仿潮:全國頻頻涌現爬樓熊貓各地分貓。

此外，長沙IFS于屋頂放置兩個巨型的KAWS人偶；深圳萬象天地獨創泡泡噴水大象裝置；上海松江印象城引入精靈寶可夢，在屋頂放置招著手的皮卡丘，打破次元壁hellip;hellip;隨著屋頂經濟飛速發展，屋頂IP不斷翻新，變著法地彰顯著購物中心的獨特氣質。

如果說屋頂空間+藝術裝置只是相對簡易的場景構筑，那么在屋頂空間打造一個統一主題的樂園，則是將場景化玩出花兒了。

購物中心將屋頂空間與運動/親子/農場/生態等元素融合，引申出相應主題，并進行協同化運營。

以發展的較為成熟的屋頂農場為例，上海凱德七寶購物廣場將廣闊的屋頂空間打造成一站式的城市田園家庭體驗中心，在鋼筋水泥塑成的城市森林中，開辟出一方田園風光，是市民親近自然的好去處。

//業態融合空間美學

場景塑造之外，契合的業態搭配也很重要，這對提升屋頂空間的利用率大有裨益。

據相關研究表明，國內發展較為穩定的熱門的屋頂業態有寵物樂園、空中影院、摩天輪、主題書店、酒吧、輕食等。

如上海前灘太古里，以雙層開放空間在屋頂打造街區形態，由ScenicBridge悅目橋、天空環道和綠色生態景觀共同組成。其中天空環道串聯起日本蔦屋書店、各式餐廳等一眾特色品牌，打造屋頂復合社交空間，滿足消費者欣賞景觀、運動、品嘗美食等多元需求。

//精細化運營維持熱度

縱觀國內打造的成功案例，其流量的獲取離不開長久的精細化運營。

具體來看，需要商業項目通過不定期地舉辦營銷活動、開設展覽等導客手段，將客流上引；同時，實時更新場內品牌，保障項目的新鮮度。

如成都合景middot;悠方，在屋頂結合了花園+酒吧的形式，配合定期舉行的音樂live show，帶動客流往上層空間走。

不同于室內空間的封閉感，屋頂空間以更開闊自由的姿態，容納了更多可能性。同時，由于其稀缺和個性鮮明的特性，以較為惹眼的標簽，達到吸引客流的作用，甚而成為城市地標。

然而，事物總有兩面性。概念華麗的屋頂經濟，在實際打造上，難點重重。

首先，最重要的安全問題。當將自然生態融入屋頂時，需要考慮屋頂的承重能力，以科學的布局和規劃，兼顧安全與美學。此前，就有墨西哥一座屋頂花園在建造過程中出現坍塌的案例。這就意味著項目方需要具備精準的空間分析能力，以確保絕對的安全。

同時，由于屋頂空間多以生態景觀為亮點，在后期的養護上需要付出更多的精力和成本；同樣，屋頂裝置因受風吹日曬，折損率相對偏高，需要定期維護，在成本上高于室內項目；還有而作為商業第五空間，屋頂一直以來就是容易被消費者忽視的區域，如何將客流上導，除了前期場景化打造構建吸引力外，后續精細運營也極為重要，這也同樣疊加在成本之上。

此外，由于屋頂空間靠天吃飯的特性，對入駐業態的要求頗高，目前基本以文體娛、兒童等體驗類業態為主，選擇面受到一定限制。而熱門品牌更愿意占領客流量最大的商場首層，導致屋頂空間受品牌熱度紅利較小。

概覽全國大多屋頂經濟項目，不難發現存在后繼力量不足的問題:在亮相階段憑借出彩的創意博得一波眼球之后，后續運營沒把握住客流，使得其屋頂空間成為了可有可無的擺設。

差異化打造勢在必行

杭州未來路徑何如？

隨著杭州商業一路向前，經過了高速發展的紅利期，逐步邁入存量時代。據贏商大數據統計，截至2021年底，杭州商業存量已達1118.06萬方，首破千億大關，加之杭州以屋頂空間作為亮點的項目并不多，在后期發展上，仍具有較大空間?；诖?，而屋頂經濟作為存量時代下，商業差異化構筑中的一個重要思路，或將為杭州帶來些許借鑒。

在場景構筑上，可以選用自帶熱度的IP，或原創有故事感、顯眼、富有創意的IP，以此在消費者內心烙下記憶點；可搭建契合杭州地域屬性，且符合杭州消費群體需求的主題，以體驗感作為切入點，增加吸引力。

在空間打造上，可在兼顧美學的同時，合理規劃，保障安全。

在業態引入上，選擇契合整體氛圍感的業態，并疊加新時代消費語境下的熱門品牌，借此吸引消費者。據早先數據顯示，屋頂農場的建設成本約為500-1000元/㎡；屋頂花園約為1000-2000元/㎡；屋頂兒童樂園為1500-3000元/㎡；屋頂運動場為2000-25000元/㎡，購物中心可以綜合考量成本，選擇引入合適業態，或可引入自己負責養護的品牌，以減輕成本負擔。

在后期運營上，實時進行場內商戶的汰換，保證區域內的年輕力；舉辦營銷活動等，借此向上引流。

針對于氣候的不確定性，可以借鑒上海前灘太古里的雙層開放空間，做成半開放式結構，達到既利用了自然空間，但又不完全受限于自然天氣的雙贏效果。

此外，創意是判定屋頂經濟火不火的重要因素之一；可持續發展力決定了屋頂經濟能否為項目帶來長久營收。

在高速發展的商業世界，新意仍是稀缺品，在老經驗的基礎上迸發新思路，或將賦能商業地產，構筑亮點。同時，在前期驚艷亮相后，還需持續打造營銷活動等舉措，持續吸引消費者向上層空間探索，從而達到可持續發展。

結語:

中國商業下半場，創意PK戰打響。

大存量時代，商業項目各出奇招，卷得愈發兇狠。而屋頂經濟作為差異化打造進程中的一個選擇，在巨大的機遇之下，仍存重重難點。而如何將虛浮在想象空間中理想的概念轉化成現實的營收，杭州商業或許還有很長一段路要走。