"紅利"的風吹到了REITs，專業資金+利好政策都來了

在高分紅和低估值的背景下，以險資、FOF資金為代表的專業資金漸次進入REITs市場。

年內，REITs行情在陰跌多個季度后逐漸企穩，中證REITs指數年內漲幅達5.09%，這一數值在A股震蕩的背景下尤為難得。二級市場的轉暖帶動了發行端的提速:按照基金成立日計算，截至9月7日年內已有15只公募REITs上市，遠超去年同期的4只產品，此外部分前期申報的產品也接連收到監管反饋。

近日，財政部等發布公告，明確有關企業改制重組免印花稅。有機構指出，公募REITs在籌備發行階段，底層資產所屬項目公司的重組是一個關鍵環節。以前，這一環節需要繳納印花稅，增加了項目的交易成本。公告出臺后，有助于提高發行效率。隨著成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對于發行人來說更具吸引力。

REITs熱度再起

在新股上市暫緩的背景下，REITs卻逐漸加快了上新的節奏。近日，博時津開科工產業園REIT與華夏大悅城商業REIT兩只產品均一日售罄并開啟比例申購，這也是相關產品年內在申購階段火熱的縮影。

Wind數據顯示，按照基金成立日計算，截至9月7日年內已有15只公募REITs上市，遠超去年同期的4只產品。此外，多只擬上市的產品在被審批的過程中也按下“加速鍵”:9月4日，銀華紹興原水REIT狀態更新為“已問詢”，如若順利登陸資本市場，該基金將成為我國水利基礎設施公募REITs第一單；9月3日，華夏南京交通高速REIT狀態也更新為“已反饋”。

同時，今年公募REITs發行市場還頻現提前結束募集及超募情形。據Wind數據統計，截至9月7日，年內上市的15只公募REITs中，有14只產品公眾發售部分實現提前結束募集并進行比例配售，其中更有5只產品一日售罄。

行情方面，REITs基金在陰跌數月后年內終于企穩，中證REITs指數年內漲幅達5.09%，這一數值在A股震蕩的背景下尤為難得，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲逾三成，富國首創水務REIT、博士蛇口產業園REIT等4只產品漲超20%。

機構增配REITs資產

除了二級市場走勢企穩，REITs在分紅方面也十分“慷慨”。據Wind數據統計，34只基金年內分紅合計額度達到了50.76億元，華夏合肥高新產業園REIT、華夏杭州和達高科產園REIT分紅4次，中金安徽交控REIT等8只產品分紅3次，其中中金安徽交控REIT合計分紅達5.04億元，為額度之最。

基于此，在REITs行情達到近年來低谷之際，受到了風險偏好更為謹慎的保險資金的青睞。

據中金的研報統計，以中報披露流通盤前十大投資者持倉市值計算，險資持倉市值達到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。

具體到單只基金來看，截至二季度末，華夏基金華潤有巢REIT的前十名持有人中，共有六家險資，名單包括了中國平安財產保險股份有限公司-傳統-普通保險產品、同方全球人壽保險有限公司、中國人壽資管-工商銀行-國壽資產等，而截至去年末僅有4家。華夏基金華潤有巢REIT年內漲幅達到了19%，從一路上行的行情不難推測，參與的險資皆有浮盈。

而在另一只中金廈門安居保障性租賃住房REIT前十持有人中，也出現了“中國平安財產保險股份有限公司-傳統-普通保險產品”的身影，該機構今年上半年首次躋身前十名單，持有1265萬份份額，位居第6。

有機構人士指出，險資在投資方面更看重整體收益的穩定，傾向于配置多元豐富的資產，公募REITs的項目資產大多有比較穩定的現金流，是險資所青睞的投資對象，盡管二級市場會有價格波動，但也符合保險資金的長線投資屬性。

此外，FOF也在二季度加大對REITs基金的配置，如中歐盈選平衡6個月持有買入了華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT和博時招商蛇口產業園REIT等，該FOF基金在半年報中表示:繼續維持部分轉債基金及轉債個券的配置，加大REITs資產的配置力度，將REITs資產占基金凈資產的配置比例提升至5%以上。

據中金研報:按照前十大持倉測算，單一機構賬戶上半年新進或凈增5000萬元的機構戶主要為券商自營、保險以及部分公募基金和私募基金，上述機構持倉板塊偏好亦有分化，其中產業園、保租房以及高速是機構加倉或新進的主要方向。

免稅利好重磅出爐

近期，REITs類資產還迎來政策利好。

9月4日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》明確，對企業改制、合并、分立、破產清算以及事業單位改制書立的產權轉移書據，免征印花稅；對同一投資主體內部劃轉土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權、股權書立的產權轉移書據，免征印花稅。

據了解，根據目前我國公募基礎設施REITs發行的要求，原始權益人通常涉及將基礎資產注入項目公司或將非入池資產剝離，然后再將項目公司的股權轉讓至專項計劃。因此在公募基礎設施REITs發行前，發行人一般需要進行重組安排以實現發行結構的要求。

中信建投基金表示，公募REITs在籌備發行階段，底層資產所屬項目公司的重組是一個關鍵環節。以前，這一環節需要繳納印花稅，增加了項目的交易成本。公告出臺后，原始權益人和SPV分別需要繳納的萬分之五的產權轉移印花稅得到減免，使得這一環節的印花稅得以免征，從而降低了公募REITs的發行成本。而印花稅的免征同時，又減少了稅務處理的復雜性和時間成本，有助于提高發行效率。隨著成本的降低和效率的提高，使得公募REITs對于發行人來說更具吸引力，從而激發市場活力。

責編:戰術恒

校對:李凌鋒??