北京土地市場回暖海淀樹村地塊樓面價破10萬元

11家房企、264輪爭奪、長達3個小時的鏖戰，北京土地市場的熱鬧重新回歸。3月18日，中海以75.02億元競得海淀樹村地塊，溢價率達27.93%，樓面價達10.24萬元/平方米。這是北京住宅土地歷史上第一宗樓面價超過10萬元/平方米的地塊，也超過或逼近周邊在售項目的房價。業內專家分析稱，地塊的高價代表了開發商對北京稀缺土地的追捧，也與近期整體樓市企穩有關系，說明優質市場的需求一直都在。

264輪競價溢價率27.93%

出讓文件顯示，該宗地塊起始價為58.64億元，在競拍尚未正式開始之前，已收到9家房企報價。其中，中建壹品率先報價，隨后越秀、首開、建發、招商+華潤、海開等房企相繼出價，起拍價格到達59.12億元。

在現場競價環節中，各家房企輪番舉牌，經過3小時、264輪的鏖戰，最終由中海競得，溢價率達27.93%。據悉，該宗地塊未設上限價與指導價，也就是說未來開發商在銷售時可以在保證利潤的同時，綜合考慮購房群體及區位銷售情況設定銷售價格。

此外，地理位置上的優勢也令海淀樹村地塊受到開發商追捧。該宗地塊距北五環約1公里，距地鐵13號線上地站約1.1公里。地塊周邊有上地實驗小學、101學校、北京體育大學、北京大學和清華大學等知名院校；北側緊鄰華聯商場，并且臨近上地信息產業基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等多家知名互聯網企業入駐。

據悉，該宗地塊用地屬性為R2二類居住用地，土地面積約為3.97萬平方米，建筑規模約為7.33萬平方米。出讓文件顯示，HD00—0705—0035—1地塊與HD00—0705—0035—2地塊統一核算容積率、綠地率，HD00—0705—0035—2地塊為不出讓防護帶緊鄰HD00—0705—0035—1地塊東側。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，東側HD00—0705—0035—2地塊為0.61萬平方米的防護帶，南側含一條寬15米、長170米的街坊路。值得注意的是，這兩處區域與地塊統一核算容積率和綠化率，如此一來，實際居住容積率將會有所抬高，經核算，實際容積率約在1.96。

創紀錄的樓面價

海淀樹村地塊之所以備受關注，除了自身條件優質外，10.24萬元/平方米的樓面價也刷新了北京土拍市場的紀錄，成為北京住宅土地歷史第一宗樓面價超過10萬+的地塊。

北京商報記者梳理發現，該宗地塊周圍新房項目有即將開盤的和樾望雲、和樾玉鳴、朱房村中鐵+華潤+招商項目及朱房村建發項目4個，且均為高溢價成交。

其中，2024年11月5日成交的和樾望雲及和樾玉鳴地塊，溢價率均達15%觸發搖號，最終由越秀及綠城幸運搖中。而在2025年1月2日成交的朱房村中鐵+華潤+招商項目及朱房村建發項目，因未設地價上限兩宗地塊溢價率分別達到17.33%和25.04%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，產業的蓬勃發展，人口的持續增長，使得海淀的住宅供應愈發顯得捉襟見肘。從上地、清河，到西二旗、永豐，海淀北樓市長期處于供不應求的狀態。地塊的高價代表了開發商對北京稀缺土地的追捧，也和最近整體樓市企穩有關系。

值得一提的是，周邊次新房，與該宗地塊僅隔樹村公園的融創學府壹號院和海開·圓明天頌，房價基本在10萬元/平方米以上。

產業聚集效應+生活配套完善也吸引來眾多有需求的改善群體購房者。張凱認為，土地市場的熱度正快速傳導至供給側。根據北京2025年商品住宅用地推介會信息，海淀今年除樹村地塊以外，還有寶山棚改地塊、半壁店城中村改造項目地塊、四季青西郊機場周邊及沿線城中村改造項目地塊待入市，且都集中在上半年。屆時，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇，開發企業唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節方面入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩腳跟。