有心者勝·新經濟篇觀點與趙澤輝對話：光大養老水口行舟

編者按:置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮著各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列mdash;mdash;有心者勝，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的新經濟篇，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標桿企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

觀點網 或許你正年輕，將欲大展宏圖；或許你正壯年，如日中天；或許你已暮年，發白齒搖hellip;hellip;我們終將老去，該如何安度余生？

為了讓銀發老人能被溫柔以待，早有一群人投身到養老產業的服務中，而不計較能賺多少錢。

首先保證民生屬性，要給老人服務好，使老人有更多的獲得感、幸福感，這是我們首要的任務。因為做養老產業不是為了盈利，不是為了賺多少錢。在光大養老北京辦公室，趙澤輝談到養老產業盈利難題時這樣對我們說。

他深知養老本身是民生產業，所以不可能賺太多錢，但是也得有人做，都沒人去做，老人誰去養？因為老人如果在家里都能很好地生活，就不需要有養老機構了。他說，這就是養老機構存在的必然性。

目前養老產業仍有許多觀念與行業標準需要建立，盈利問題可能在很長時間里都難以解決，尤其在經受三年疫情帶來的沖擊后，就連過往沖著養老產業巨大市場而來的投資人都已萌生去意，不能否認，養老產業市場很大，而機構養老占比很小。

在光大養老或者趙澤輝眼中，未來的主要工作還是做好自己的事。

我們做好自己的事就行了，就是把服務做好，布局做好，把智慧科技抓好，把品牌建設好，主要這幾個方面。

猶如水中行舟，會有風起，會有浪急，乘風破浪后或許就是一番好風光。

活下來不容易

相對于零售與文旅市場的迅速回溫，疫情給養老產業帶來的沖擊更大，也需要更長時間修復。

疫情防控對我們影響比較大，因為養老院不能正常營業，要封院管理，使得入住率不能提升，不能收住新的老人。在趙澤輝的話中我們得知，這不僅是某些養老院項目受到影響，對養老行業存量的影響也很大。

再有是疫情期間很多新開機構受影響更大，因為沒有入住老人，或者老人數量很少，而員工數量卻比較多，又是封閉式管理，以致疫情期間影響巨大。光大養老作為養老企業，疫情期間首要保障老人安全，圍繞安全做了很多工作。

趙澤輝介紹，為了保證養老機構正常運行，必備的醫療用品、生活用品，以及對老人心理的關懷，對員工心理的疏解等等，都帶來了資金壓力。

因為收支不匹配，所以維持養老院正常的經營花了很多時間和功夫。從趙澤輝稍顯凝重的神色中，不難看出當時的艱難。

據了解，光大養老擁有養老院、護理院、社區養老機構、居家養老站點、CCRC五大養老業態，此外還有旅居養老、智慧養老、適老化產品，在疫情中受影響較大的還有旅居養老業務。

趙澤輝緩緩道來:因為出行受影響，原來的旅居業務mdash;mdash;到異地進行養老和健康管理的客戶受影響非常大。各地的管控政策不一樣，疫情打亂了養老企業的正常發展軌跡和邏輯。

這種影響還傳遞到營業收入上:不能獲取正常的經營性現金流，這是影響最大的hellip;hellip;本來我們有客戶積累任務，但是受疫情影響，客戶沒有大的增長，也影響了正常的營銷工作。

養老機構受到沖擊外，疫情對老人的影響同樣不可小覷。

原來稀松平常的出行與探視成了不可能mdash;mdash;老人不能隨便出去，家屬也不能進來，對老人的心理壓力比較大，以致疫情結束之后很多老人離開養老院，改變了養老企業的生態。

除了心理壓力，身體健康更是備受損害。疫情對老人的身體狀況影響是比較大的，不管是健康老人，還是失能或者半失能hellip;hellip;有基礎病的影響非常大，所以在疫情最后階段，老人的流失率比較高。

此種不可抗力因素，使光大養老入住率在今年初迎來了歷史新低。

趙澤輝禁不住感慨:疫情期間養老企業能夠活下來就挺不容易的。更何況行業競爭同樣加劇了活下去的難度，他說:大家都很困難，有降價的，有促銷的。所以總體看，很多機構在二季度到現在新增老人是有的，數量也不少，但是入住率沒提升。

原來我們判斷疫情之后入住率能迅速恢復，但是現在實際情況不理想，在一季度入住率見底之后，二季度并沒有出現反彈或者井噴的情況。

對于行業復蘇的預期，趙澤輝給出了保守預測:挺難的，至少要半年左右時間，到今年年底，至少是這個時間。

總得有人做

數年前，憧憬著中國銀發產業數萬億的龐大市場前景，機構養老如雨后春筍出現，但后來發現這并非一筆賺錢生意，加之疫情影響較大，不少企業正紛紛退出這個藍海。

趙澤輝對此的認知非常清晰，賺錢并非出發點:光大養老本身是一家央企，養老是民生產業，所以我們首先保證民生屬性，要給老人服務好，使老人有更多的獲得感、幸福感，這是首要的任務，因為做養老產業不是為了盈利，不是為了賺多少錢。

養老產業本身就不可能賺太多錢，規模也不可能做得很大，但是得有人做，沒人去做，老人誰去養？老人如果在家里能很好地生活，就不需要有養老機構了。他繼續設問:為什么要有養老機構？就是因為老人在家里不可能全部獲得很好的照顧，不管是子女在不在身邊，還是社區有沒有服務，這是機構存在的必然性。

據觀點新媒體了解，我國雖然已進入老齡化社會，但居家養老仍是主流，機構養老占比極小，尚未到達飽和狀態。

十六年前，上海就已提出9073養老模式，北京則在2009年提出9064養老服務新模式，即90%老人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%(6%)的老年人通過購買社區照顧服務(日間照料)養老，3%(4%)的老年人入住養老服務機構集中養老。

政策定出了lsquo;9073rsquo;與lsquo;9064rsquo;標準，基于現在國情與人口基數，只有3%-4%的老人入駐養老機構，但是雖然現在養老機構不多，但仍供大于求。趙澤輝認為，若干年后養老機構才可能供不應求:未來肯定是供不應求，因為現在老年人2億多，到2035年達到4.75億人。如果是這個基數，現在的養老機構肯定是不夠用的。

他還指出，養老產業市場很大，達到十幾萬億，但這個數字是將與老人相關內容全部納進來計算的結果，而像光大養老等從事機構養老服務的市場則相對較小。

老年服裝、老年鞋、老年器械hellip;hellip;這些全算進來才那么大，真正機構養老的收入能有多少？正是基于對自身定位與市場現狀的清醒認知，趙澤輝始終堅持養老產業是民生服務這一觀點。

但作為一個企業，沒有盈利也是行不通的，因此倒在疫情期間的養老機構有不少。光大養老的定位則是做長線投資、微利企業，可持續經營。

養老產業本身投資相對比較大，不管是購置還是租賃物業，都需要投資。還有裝修改造、適老化改造，這些方面的費用也不低。再有養老是勞動密集型產業，要有大量的員工進行服務，所以，人工投入也很高。

不管是重資產還是輕資產，實際都不輕。除了承接一些政府委托管理，其他投入都不低。在這種情況下，必須有一個合理的盈利模式，保證企業在正常入住率的情況下能夠實現盈利或微利，能夠正常運營下去，而不是完全依托政府的補貼，或者股東投入，這是不可持續的。

事實上，這在國外企業身上同樣如此，趙澤輝指出，不管是歐洲還是日本，養老投資回報周期也比較長，為微利狀態，所以需要兩方面結合，一是作為民生產業，把客戶服務好，不能追求暴利，二是作為可持續的產業，要有一定的盈利模式，自身有造血功能，能夠生存。

具體到光大養老自身，主要以輕資產為主，強調品牌、服務、標準化管理、科學化管理為其核心競爭能力，因為養老，主要是能不能把服務抓好、管好，服務是核心競爭能力。

他表示，養老公司肯定是以輕資產為主，如果重資產為主則與地產公司無異。

輕資產模式也決定了企業只能是微利模式，有租金或者類租金的支出，辛辛苦苦差不多到掙錢了，租金又漲了，所以永遠是微利模式。輕資產模式不可能盈利很大，因為成本一直在增加。

但持有性物業也有好處，正常運營之后，可以享受資產溢價升值的好處。

重資產有可能會享受物業增值的收益，所以光大養老目前輕資產為主，具備條件情況下可以考慮輕重結合。重資產主要是通過收購或者其他方式，持有一些物業。

他還揭示了一個行業認知偏差mdash;mdash;通過規?；档统杀?，理論上是可以的，但現實很難mdash;mdash;首先是老人的支付意愿和支付能力不強，導致養老產業的薪酬水平較低；其次是中國養老產業處于剛起步階段，管理水平、人員素質尚不能滿足現代化企業的要求；再加上現在養老企業比較分散的，要通過管理降低成本很難。

很難，但總得有人做，養老企業目前還需要耐得住寂寞。

水口行舟

盈利不易，還要不斷摸索嘗試，光大養老為了保持自身利潤，在輕重結合的大思路下，有不少把控成本的手段，或許可以供其他同行參照借鑒。

一是控制投資，養老產業作為長線投資，必須要把投資控制住，少投，或者不投。我們一直在強調輕資產管理，第一是盡可能接一些政府項目，公建民營，希望不投入裝修改造費用，只提供管理。

第二是加強區域管理，人員優化，集中的管理，通過這些盡可能降低管理成本。一個院長可能要管三個院，一個護理部主任可能兼幾個業務，通過優化，盡量減少總部人員。

另外，通過養老+服務，鏈接醫療服務、健康管理:養老產業未來潛力還是有的，因為現在主要的收費大家都一樣。但是醫療方面，每個老人的要求不一樣，我們可以在醫療管理和健康管理上提供服務，增加收入。

還可以跟金融適度結合，比如跟保險公司、銀行合作，提供一些增值服務，因為老人也是很重要的客戶群體。

可以為老人的家庭提供一些服務，包括居家服務。以養老機構為基礎，提供多元化的服務，這個是我們主要在推的，也是有可能提高收益水平的。趙澤輝對我們介紹道。

以上是企業層面可以做的努力，但就目前中國養老大環境而言，還有不少政策及配套內容需要提升與改進。

比如發達國家，老人是已富后老，收入等支付體系能夠保證有一個比較好的養老環境，我們則是未富先老情況更多。對此，趙澤輝建議建立一些類似于長照險等的保險，同時企業年金要跟上，老年人的支付才有保障，否則只靠退休金養老，壓力還是很大。

另外，在養老企業政策扶持方面，趙澤輝表示，養老貸款力度還不夠，養老產業是個長線產業，也是可盈利的，但如果貸款利息很高，肯定不行，能不能有一些針對民生產業的低息貸款？沒有利息包袱，只把產業做好就行，這個是很重要的。

嵌入式養老方面，中國的差距也比較大，主要是社區周邊適合做養老機構的物業不多?，F在政府在做一些嘗試，但成效不是很明顯。

未來不管按照9073，還是9064，實際90%還是在家庭，提供好的上門服務難度很大，所以6%-7%的社區養老就很關鍵，社區是嵌入式的養老機構。趙澤輝直言:要有更多嵌入式養老機構，對居家老人很有幫助，是一個很好的補充。

事實上，這些還遠遠不夠，趙澤輝建言，針對養老企業還要有一些特殊政策支持，比如稅收優惠政策、更多的融資方式、上市通道及優惠、長線資金投資等等，在他看來，養老企業最缺的就是錢，就缺資金。

知易行難，行業政策尚未完備，養老企業需要付出更多心力。如果我們改變不了環境，那我們只能改變自己。

光大養老知道引入專業養老人才挺難，但堅持要對養老產業很了解的人，否則要真正去一線磨煉，才能行。

內部人員的培養，在現有基礎上加大力度，這是我們的主要方向。像很多院長都是護理員出身的，逐步通過學習、磨煉，增強管理意識。這是我們的主要渠道，就是引進+培養相結合。

布局方面，現在主要回歸到一二線城市，即人口需求大，支付能力相對高的地方，若太下沉，全國性擴張就很難管理。

疫情三年，打亂了養老企業的正常發展軌跡和邏輯，但可以肯定的是，養老依然是大趨勢。

藍海行舟，或如朱熹的《水口行舟》寫道:昨夜扁舟雨一蓑，滿江風浪夜如何。今朝試卷孤篷看，依舊青山綠樹多。

我們終將老去，愿如光大養老所言，人生每一步 都有光輝。

以下為觀點新媒體對光大養老董事長趙澤輝先生的采訪實錄:

觀點新媒體:光大養老現在恢復情況怎么樣？

趙澤輝:原來判斷是疫情之后入住率能迅速恢復，但是現在實際情況不理想。一季度入住率見底之后，二季度并沒有出現反彈或者井噴的情況。

原因也很簡單，入住養老院的老人增加比較多，這批老人主要是疫情期間受居家因素影響，覺得養老院是一個比較好的地方，安全，有交流，有活動，這種老人到機構的比較多，增幅比較大。

但為什么入住率沒提高？因為走的也多。

觀點新媒體:之前離開的那批人有回來嗎？

趙澤輝:沒有，一個是正常離世；第二是被養老院管控政策影響，覺得不自由，也有走的；

第三，行業競爭，大家都很困難，有降價的，有促銷的。

總體而言，很多機構二季度到現在新增老人是有的，數量也不少，但是入住率沒提升。

想要恢復到疫情之前的情況，要半年左右時間，到今年年底，至少這個時間。

觀點新媒體:光大養老現在是以輕資產為主嗎？未來還會繼續沿著這樣的方向？

趙澤輝:我們以輕資產為主，強調品牌、服務、標準化管理、科學化管理為核心競爭能力，因為服務是養老的核心競爭能力。

真正的養老公司肯定以輕資產為主，但是我們會嘗試輕重結合，重資產主要是持有性物業，不管是購置的還是改造裝修。

輕資產有租金，或者類租金的支出，辛辛苦苦差不多掙錢了，租金又漲，所以永遠是微利模式。輕資產模式不可能盈利很大，因為成本一直在增加，入住率可能更好，但是成本不斷在增加，所以就是長期維持的狀態。

重資產有可能享受物業增值的收益，所以我們具備條件的情況下可以考慮輕重結合，重資產主要是通過收購或者其他方式，持有一些物業。

觀點新媒體:現階段光大養老怎樣保持自己的利潤？

趙澤輝:現在主要幾個方面:一是靠投資控制，養老產業是民生產業，長線投資，必須要把投資控制住，少投，或者不投，所以我們一直強調輕資產管理。

盡可能多地接一些政府的項目，公建民營，希望不投入裝修改造費用，只提供管理，硬件都按要求裝修改造，拎包入住管理，但是把服務做好。

前期租金最好能夠低一點，等成熟之后，入住率到一定程度之后，再定合適的租金。投資端是最重要的，控制住了才有可能盈利。就是任何一個項目都要精打細算，自己要能承受得住，能夠管得好，未來才能盈利。

第二是通過加強區域管理，人員優化，集中管理，盡可能降低管理成本。一個院長可能要管三個院，一個護理部主任可能兼幾個業務，通過優化，盡量減少總部人員。

我們強調服務，也是進行品牌管理，好的品牌有溢價，家屬會更放心把老人送到你這里，老人住著也舒心，這樣收費能力才會強。

另外，我們通過養老+服務，鏈接醫療服務、健康管理。養老產業未來潛力還是有的，我們可以在醫療管理和健康管理提供服務，增加收入。

還可以跟金融適度結合，比如保險公司、銀行的增值服務，因為老人也是很重要的客戶群體。

再有可以為老人的家庭提供一些服務，包括居家服務。以養老機構為基礎，提供多元化的服務，這個是我們主要在推的，也是有可能提高收益水平的。

觀點新媒體:現在旅居養老前景應該會好一點？

趙澤輝:應該會好一點，因為疫情結束后老人還是愿意流動起來。

但是不能像以前的文旅地產，比較同質化，都是山清水秀，其實沒什么服務，老人也待不下去。所以我們做旅居業務，提供健康管理、教育、交流等等，老人可以待得下來，而不是純旅游。

觀點新媒體:相對來說，日韓、歐美更早進入老齡化社會，我們還有哪些可以向這些國家吸取的經驗？

趙澤輝:發達國家老人已富后老，支付體系，包括收入能夠保證他有一個比較好的養老環境，我們未富先老的情況很多。

學習他們，一是要建立類似于長照險等保險，還有企業年金要跟上，因為老年人的支付要有保障?，F在只靠退休金，養老壓力還是很大的。

第二，養老企業政策扶持方面，我們國家有，但是養老貸款方面力度還不夠。養老產業是個長線產業，如果貸款利息很高，肯定不行。能不能有針對民生產業的低息貸款？沒有利息的包袱，只是把產業做好就行了。

日本更多的是嵌入式養老，國內這塊差距也比較大，有了之后，對居家老人也是很有幫助的，是一個很好的補充。

對養老企業要有一些特殊性的支持政策，比如說稅收政策更好一點，或者說能有更多的融資方式，能不能上市，上市能夠有一些優惠等。

長線資金怎么能夠投入到養老產業上，可做的事還是很多。zwj;