宏觀周報：2035年前我國年均新增住房需求有多少？

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從長期來看，對新住房的需求主要取決于中國的城市化速度，人均居住面積的增長率和舊住房更新改造的比例預計2021年至2035年，中國常住人口城鎮化率年均提高0.8個百分點，城鎮人均住房建筑面積年均增加0.8平方米中國每年新增住房需求將超過14億平方米，預計2022—2023年將達到14.6億平方米以上短期來看，我國樓市政策放松空間較大，會釋放部分剛性和改善性住房需求，不排除短期住房需求達到較高水平

摘要:

從長期來看，對新住房的需求主要取決于中國的城市化速度，人均居住面積的增長率和舊住房更新改造的比例新增住房需求可分為三類:人口由農村向城鎮轉移引起的剛性住房需求，城鎮居民住房面積增加引起的改善性住房需求，城鎮舊房拆遷重建引起的住房重建需求，這取決于城鎮化速度，人均居住面積增速，存量舊房更新重建比例

預計2021—2035年，我國常住人口城鎮化率年均提高0.8個百分點，到2035年城鎮化率將達到76%左右最近幾年來，中國的城市化速度明顯放緩2018年至2020年，中國常住人口城鎮化率年均提高1.18—1.26個百分點，接近近20年來的最低水平在當前中國城市化快速發展的階段，農村青年進入勞動力市場通常選擇進入城市就業，這是城市化的主要驅動力1981年至1990年，中國年均出生人口約2280萬，其中農村出生人口1730萬這部分人群進入城鎮就業的高峰期是2005年至2014年，期間城鎮化率年均提高1.4個百分點2001年至2010年，中國每年出生人口約1600萬，其中約900萬出生在農村這些人將在2025年至2034年在城鎮就業按此計算，2025—2034年城鎮化率年均提高約0.73個百分點考慮到2025—2034年戶籍政策將進一步放開，2025—2034年城鎮化率將略高

預計2021—2035年，我國城鎮人均住宅建筑面積將增加0.8平方米，到2035年將達到53.3平方米，按75%的住房獲得率折算為40平方米的使用面積2019年，我國城鎮人均住宅建筑面積為39.8平方米，按75%的室內面積折算，人均室內面積為29.9平方米

未來中國人均室內面積有望達到英國，德國，法國的國家水平，即40平方米左右，人均建筑面積有望達到53.3平方米2000年至2019年，中國人均住宅建筑面積年均增長1.0個百分點考慮到我國住房已經過了短缺階段，2021—2035年我國城鎮人均住房建筑面積年均增量將會減少，假設是0.8平方米，那么2035年將達到53.3平方米

預計2021—2035年中國年均住房需求超過14億平方米，2022—2023年有望達到14.6億平方米以上2021—2035年，中國總人口總體穩定在14.14億左右根據我們對城市化率和人均住房建筑面積的預測，預計2021—2035年我國農村向城鎮轉移人口帶來的新增剛性住房需求每年約為4.8—6.4萬億平方米，城鎮居民住房面積增加帶來的每年新增和改善性住房需求約為7.2—8.5萬億平方米棚戶區改造對應的是部分城鎮舊房拆遷改造帶來的住房重建需求2021年全國棚戶區新開工165萬套，2022年計劃開工120萬套我國棚戶區改造接近尾聲，2023—3025年規劃建設幾乎不會超過2022年的水平，假設還是120萬套按照83.3平方米左右的棚改房計算，120萬套對應1億平方米的住房重建需求除了棚戶區改造，還有其他城鎮舊房拆遷改造帶來的住房重建需求因此，住房重建的實際需求應高于1億平方米

假設2026—2035年每年新增住房重建需求1億多平方米，2021—2035年中國每年住房需求13.6—14.7億多平方米，年均14.1億多平方米其中，2022—2023年，農村向城鎮轉移人口帶來的新增剛性住房年需求量較大，預計年新增住房需求量將達到14.6億平方米以上短期來看，我國樓市政策放松空間較大，會釋放部分剛性和改善性住房需求，不排除短期住房需求達到較高水平