盡管2021年房地產行業整體下行杭州樓市卻走出了獨立行情

盡管2021年房地產行業整體下行，但杭州樓市卻走出了獨立行情。

中指研究院統計顯示，2021年杭州新房成交面積同比增長45.7%達到2334萬平方米，成交金額同比增長60.9%，以7273億元再創新高，宅地成交量價齊漲，供銷規模創歷史新高，宅地出讓金額排名全國第二。

2021年杭州新房市場銷售規模的顯著增長，也帶來房企業績的水漲船高在過去的一年，杭州區域的房地產企業呈現出怎樣的競爭格局外來房企與本土房企的較量中誰占據了上風在土地儲備方面哪些房企更具競爭力

即便全國頭部房企已基本布局杭州，但杭州本土企業的表現仍然一如繼往的穩健。

中指研究院統計顯示，2021年杭州房地產銷售額TOP20企業的合計銷售額達到5597億元，同比上升13%其中本土房企濱江集團以銷售額1150.1億元，銷售面積216.2萬平方米的絕對優勢奪冠，也成為銷售金額榜上唯一的千億規模房企

綠城中國則以銷售額772億元，銷售面積199.3萬平方米排在第二位在銷售金額上，綠城中國領先第三名近300億元可見，本土兩強企業的業績優勢依然十分明顯

值得一提的是，2021年公布年度銷售目標的32家代表企業中，僅6家房企完成銷售目標，其中就包括綠城中國和濱江集團。

而外來企業亦步步緊逼在TOP20房企銷售榜單上，保利發展，萬科，融創中國和融信中國分列第3—6位，龍湖集團和招商蛇口分列第8，9位，越秀地產，華潤置地，世茂集團，旭輝集團，新希望地產和陽光城亦進入榜單也就是說，在2021年杭州TOP20房企銷售榜單上，外來房企占據了12席，可以說對杭州本土房企形成合圍之勢

對于杭州區域房企的競爭格局，中指研究院浙江分院常務副總高院生向《每日經濟新聞》記者表示，毫無疑問，任何一家房企在自己立足深耕的大本營的優勢都是不言而喻的一方面是長期深耕形成的客戶基礎，這是企業積累的最重要財富，其中很多客戶成為復購客戶，忠誠度很高，二是本土企業更了解當地市場特征和客戶需求特征，進而在產品打造上更迎合客戶需求，從而推進客戶購買其實這兩個是相輔相成的過程，可持續幫助企業在本土市場形成良性循環，疊加市場優勢

從整體銷售情況來看，2021年杭州銷售金額TOP5企業門檻升至360億元，TOP10門檻升至178億元，TOP20門檻升至111億元TOP20企業合計銷售面積1592萬平方米，同比上升7.2%，銷售面積前20房企的門檻升至37萬平方米

浙系房企的優勢為何如此明顯 高院生指出:浙系房企本身總體相對優質，在發展基因里更看重產品，更看重客戶尤其是在這一波市場形勢下，浙江房企多數企業的安全性，穩健性經過了市場的驗證，從這些角度來說浙江房企在大本營的優勢更加明顯

如排在杭州TOP20房企銷售榜首位的濱江集團，2021年的銷售目標為1500億元，實際銷售額1691.3億元，目標完成率達到112.8%其中，濱江集團在杭州的銷售額占比達68%排在第二位的綠城中國的目標完成率更高，達到113.2%

此外，進入杭州TOP20房企銷售榜單的還有德信地產，祥生集團，保億置業，宋都集團，興耀房地產，眾安集團等浙系房企在中指研究院2021年全國房企TOP200銷售榜中，宋都集團以278億元排名第110名，眾安集團以273億元位于第113名，保億置業以215.6億元排名第126名，興耀房地產以133.8億元排名第144名

值得注意的是，其中興耀房地產全部業績完全依賴杭州一地，保億置業在杭州的業績占全國業績的73%，宋都，眾安兩家房企在杭州的銷售額均占據了全年總銷售的一半以上。。

從權益銷售額來看，杭州2019—2021年TOP10房企的市占率均保持在3成以上，其中TOP3及TOP5房企的市占率逐年上升由此可見，上述中小房企太過依賴杭州一地的銷售業績，對于未來業績持續增長并不是好事

此外，在最近幾天每日經濟新聞·鎂刻地產發布的2021年全國15城熱銷樓盤榜上，杭州銷售額TOT10樓盤中，位居榜首的正是本土房企綠城中國開發的綠城桂冠東方項目，全年銷售額達176.85億元排在第二位的是濱江集團開發的錦尚和品府，銷售額達135.34億元而2021年全國共誕生了9個銷售額超百億樓盤，杭州獨占兩席，且排名高居第2，3位

頭部房企市占率的提高，意味著在市場競爭中強者恒強，未來頭部企業的市占率可能會繼續提高。早在今年4月份，東風標致就針對中國消費者對配置的需求，推出了全新4008和全新5008，這兩款車基于“美感，質感，動感，互聯”進行了“四大升級”，主力車型至高20項升級，核心配置全系標配。

高院生分析認為，在目前行業環境下，中小企業的競爭劣勢越來越明顯，在融資能力，品牌影響力，產品能力等方面都相對頭部企業較弱中小企業未來發展中有幾個方向:一是傍大腿發展，與品牌房企合作發展的情況將會越來越多，二是深耕自身主場，下沉區域夯實發展根基，三是在現有優勢定位下尋找適合自己發展的賽道

與全國市場表現類似，2021年杭州三批次集中供地經歷了上半年狂熱，10月份冷清，12月回暖復蘇的過程，最終全年的量價齊漲還是證明了杭州市場的活力。

中指研究院統計顯示，2021年杭州共推出宅地175宗，規劃總建面2292萬平方米，同比增長48%，宅地出讓收入為2703億元，在全國各市中僅次于上海，與2020年排名相同從歷年宅地成交情況來講，2021年杭州宅地供應規模及成交規模均創歷史新高

由于杭州第一批次集中拍地空前火熱，第二批次土拍政策提高了房企參拍門檻，如取消勾地制度，禁馬甲，提高房企資金資質審核等，同時增加了地塊的建設要求，如競品質，建沿街商鋪，禁商墅等，這也導致二批次集中拍地成交慘淡第三批次集中土拍規則適度放松，主要從讓利房企，降低門檻等提高房企參拍積極性方面調整，包括恢復勾地制度，降低溢價上限，不限參拍資質要求，競品質改為定品質等

第三批次集中土拍中，收獲最大的仍是本土龍頭，城投平臺與國企央企中指研究院數據顯示，包括濱江，綠城，德信，中天及深耕臨安的地上集團等杭州本土龍頭房企和城投背景平臺，拿地權益金額占比TOP20房企總量的51.4%，權益面積占比66.6%杭州地鐵，浙江省交投，西湖投資集團等城投平臺表現也比較亮眼

2021年杭州三次集中拍地供應及成交情況

《每日經濟新聞》記者觀察發現，在2021年杭州市區拿地權益金額，權益面積TOP20企業榜上，濱江集團，綠城中國均穩居前兩位其中濱江集團拿地14宗，權益面積109萬平方米，金額達到274億元，綠城中國緊隨其后，拿地13宗，權益面積102萬平方米，拿地金額211億元

值得注意的是，杭州本土房企持續加強優勢，加倉深耕板塊如排在拿地榜首位的濱江集團，除堅守錢塘江兩岸之外，還首次布局江東核心區域

此外，杭州范圍的各個區域的龍頭房企則有另一種戰略方向如中天一直以來以深耕臨安，富陽等郊區為主，2021年也一舉斬獲了三墩，文暉和申花3宗地塊，地上集團2022年在深耕區域拿下濱湖新區宅地之外，還拿下了位于申花，文暉等兩宗宅地，另有臺州區域龍頭房企偉星首次進入杭州拿下申花宅地從上述房企的動作來看，區域龍頭也開始嘗試走出舒適區，拓展核心區域

2021年杭州市區拿地權益面積，權益金額TOP20企業

外來房企在杭州土地市場的表現同樣不俗華潤置地，融信中國，中海地產，龍湖集團在2021年杭州房企拿地金額榜上分列3—6位，融創中國，萬科，招商蛇口，榮盛發展，金隅集團，保利發展和花樣年集團也進入了TOP20拿地榜在2021年杭州T20房企拿地金額榜上，外來房企占據了10席

距離我國城鎮化率達到70%，未來還有10個百分點，意味著房地產市場仍有較大的發展空間，蘊含著很多機遇這些機遇已經不再是單一的住宅開發，而是更多元的機遇，比如城市更新，未來社區，TOD等

高院生表示，尤其是對于浙江市場而言，在高質量發展建設共同富裕示范區的過程中，不同類型的房企基于自身的優勢，尋求的發展路徑會有所差異，只要企業的經營是安全的，穩健的，就能在未來的發展中找到自身的賽道，這也是多元化競爭下的必然結果。