這片被譽為上海改革開放標志性首創案例的整街坊舊區改造試驗田開啟了上海城市建設的新篇

最近幾年來，在土地資源有限的背景下，作為城市鏈中處于金字塔頂端的特大城市嚴控發展規模，進入土地規模負增長的時代當土地開始稀缺，不能向海中要土地的城市將目光投向了城市煥新

上海，曾經的遠東第一城，20世紀的霓虹燈為上海留下了消亡的羅曼蒂克和稍顯陳舊的弄堂石庫門當上海向前看，能否像法國的拉德芳斯，倫敦的南岸一樣，通過城市煥新華麗轉身日歷翻回至約30年前的1992年，中海地產以2300萬美元受讓斜三基地棚戶區，從此投入對上海的深耕這片被譽為上海改革開放標志性首創案例的整街坊舊區改造試驗田，見證了改革開放以來上海舊區改造與城市建設的光輝歷史，開啟了上海城市建設的新篇

牛刀小試:斜三基地的蛻變

望過車水馬龍的徐家匯路，繁華的日月光中心對面坐落的便是斜三基地成功完成舊改后建成的海華花園，這4幢31層的商品住宅樓在今天看來略顯老舊，但在30年前，被譽為海上第一塊的它見證了打浦橋日新月異的改革發展。

海華花園的前身斜三基地曾經有1400多戶居民，20多家工廠和商店，人口密集，環境惡劣，到處都是危棚簡屋，是真正的棚戶區中海地產接手后，自1992年10月底開工，僅用18個月就結構封頂，1994年底基本竣工，建造起了當時上海住宅建筑中的第一高度

以斜三基地成功改造為開端，中海的嘗試讓大規模舊區改造在上海變成了現實，探索出了一條運用土地批租形式，利用中心城區土地級差優勢，改造危，棚，簡屋和三廢工廠的新路子據統計，僅1992年和1993年兩年，上海共批租459幅土地，其中市區227幅，涉及舊區改造的147幅，拆除舊房185萬多平方米，其中危房，棚戶，簡屋85.4萬平方米，占拆除總量的46.2%

在上海的舊改大潮中，先行者的中海分外冷靜盡管海華花園后來被評為1995年度上海市白玉蘭優質建筑工程小區，是當時上海住宅建筑中的第一高度，被推薦參加聯合國第二次人類居住大會展覽，但中海仍保持著對產品的革新，再以海華花園為代表的第一代項目后相繼推出了第二代城市更新項目普陀真如境，第三代城市更新項目黃浦建國東路迄今為止，中海地產在滬累計開發建設了29個項目，涵蓋住宅，寫字樓，商業等多種物業類型在項目呈現上，中海也愈發重視生活圈的打造及在地文化的傳承，通過配套商業綜合體和對文物古建的保護，在為居民建設美好生活的同時，保留魔都的原汁原味

鋒芒初露:兩代項目的革新

作為1986年國務院頒布的第二批38座歷史文化名城之一，放眼上海，隨處可見的街坊里弄是城市肌理的底紋，是這座城市最為寶貴的人文血脈，如何將守護文脈與推進舊改，改善民生高度疊合，的確是一道全新的考題。

城市發展以人民至上，推進舊改需審時度勢，謀劃長遠，上海啟動大規模舊改的30年間始終堅守這一初心特別是自2017年起，舊區改造的方式由拆改留并舉，以拆除為主調整為留改拆并舉，以保留保護為主，明確了堅持留改拆并舉，深化城市有機更新，進一步改善市民群眾居住條件的總體要求，使舊區改造工作進入新的階段

此刻，中海迭代項目的內生動力化為了先發優勢事實上，早在第二代舊改項目普陀真如境中，中海就為這個全市首批城中村的改造項目進行了居住文化的量身定制結合地塊紅線內曾經上海中心城區最大的水產市場銅川路水產市場和古銀杏樹等原生景觀，中海打造了名為銅川漁樂的現代海鮮美食市場，將上海人買海鮮去銅川路的回憶保留和重新表達，為保護對當地居民有著很強的情感牽掛的銀杏古樹，在建筑方案時專門設計了銀杏廣場，將建筑體退界30米，在保留古樹的同時滿足了人們對公共活動空間的需求此外，在該項目中，中海聯合華為，中國移動在該項目落地建成全球首個5G社區——中海臻如府，為上海書寫歷史

坐落于上海市中心城區核心區的中海第三代城市更新項目黃浦建國東路也走在將古建筑保護和現代生活融合的探索之路上城市核心區往往意味著更多的歷史文化遺存，根據消息顯示，該項目區域內含巴金故居，上海美術?？茖W校舊址，榮金大戲院，漫畫會舊址，鶴鳴里等13處文物保護點，未來，這里將按照留改拆并舉，保留保護為先的原則，采用拆除復建，整體平移，原址修繕等多種方式，最大限度保留其歷史風貌，實現新式建筑與傳統里弄的有機結合

宏圖大展:城市情懷的互融

上海的舊改思路與模式在碰撞中不斷演進成熟，更多希望的是留住歷史韻味，既要保護好空間格局和建筑特色，也注重人文關懷，讓歷史風貌保護與舊區改造實現雙贏 中海認為，想要讀懂一座城市，首先要融入當地的城市文化與情懷在近30年對上海的深耕中，中海讀懂了魔都，也將自己烙印進城市的發展歷程，并積累了寶貴的舊改經驗

中海三代的城市更新，每代都有全新的啟發與升級三十年城市更新之路走來，中海對城市更新的經驗更加充足，對企業能夠在城市化進程中發揮的積極意義有了更廣泛的實踐中海地產認為，城市更新要秉持創新，協調，綠色，開放，共享的發展理念，促進經濟發展，改善人居環境，提升城市可持續發展空間，達到生活，生產，生態三方面價值的最大化

同時，由于舊改項目往往需要大量的資金投入，中海地產在上海連續投入大體量舊改項目也在一定程度上彰顯了企業的資金平衡能力數據顯示，中海僅紅旗村項目投資就達260億，建國東路投資超590億即便如此，中海的財務指標始終保持良好，2020年財報顯示，基于穩健審慎的財務策略，中海的負債率等相關指標遠低于三道紅線標準，屬于綠檔企業，加權平均融資成本為3.8%，融資成本處于行業最低區間，獲得三大國際評級機構惠譽A—，穆迪Baa1，標普BBB+信用評級，突出了中海作為恒指公司的財務優勢

目前上海舊改已進入決戰決勝階段，在5月26日舉行的上海市政府新聞發布會上，上海市住建委表示，將全力以赴加大推進力度，堅決完成成片二級以下舊里收尾殲滅戰，全力打響零星二級以下舊里攻堅戰根據計劃，今明兩年，上海將完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造約110余萬平方米，受益居民約5.6萬戶，十四五期間，計劃完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米，受益居民約1.7萬戶其中，中海能貢獻哪些新的項目令人期待