世邦魏理仕：2025年一線城市商品房銷售有望率先企穩

智通財經APP獲悉，CBRE世邦魏理仕表示，展望2025年，增量刺激政策的出臺有望逐步提振企業的信心，但與辦公樓租賃直接相關的人員擴張和資本開支的系統性反彈仍有待盈利預期的明確增強。CBRE預計2025年國內主要城市辦公樓需求邊際改善，凈吸納量將錄得10%左右的增長，需求增速將在2026-2027年期間逐步提升。住宅市場方面，在供需兩側政策同時加力的推動下，CBRE預計2025年房地產對中國經濟的拖累將減弱，商品房銷售跌幅將明顯收窄，一線城市有望率先企穩。

2024年，面對復雜的外部環境和國內需求不足、房地產行業持續調整等多重挑戰，中國GDP仍然實現了5.0%的同比增長。9月后，涵蓋財政、貨幣、樓市的一攬子刺激措施集中出臺，四季度GDP環比增速升至1.6%，經濟企穩回升跡象初步顯現。

去年底的中央經濟工作會議在時隔十四年后，再次將貨幣政策定調為“適度寬松”，2025年進一步降準降息箭在弦上。與此同時，財政政策已經明確今年要提高赤字率，通過超長期國債、專項債等工具化解債務，支持就業和消費，并推動新質生產力的發展。CBRE認為在更有力的增量政策的支持下，2025年中國經濟增速有望達到4.7%。

特朗普2.0時代中國經濟外需環境的不確定性抬升，促進內需的重要性將愈加凸顯，也將成為各項政策的聚焦發力點。年初發改委和財政部即聯合發文加力擴圍實施大規模設備更新和消費品以舊換新，將手機等數碼產品以及微波爐、凈水器等家用電器納入消費補貼范圍，CBRE預期年內將有更多直接支持居民消費的措施落地。

住宅市場方面，在供需兩側政策同時加力的推動下，CBRE預計2025年房地產對中國經濟的拖累將減弱，商品房銷售跌幅將明顯收窄，一線城市有望率先企穩。

租戶持樂觀謹慎租賃策略，更傾向于溫和擴張。

展望2025年，增量刺激政策的出臺有望逐步提振企業的信心，但與辦公樓租賃直接相關的人員擴張和資本開支的系統性反彈仍有待盈利預期的明確增強。CBRE預計2025年國內主要城市辦公樓需求邊際改善，凈吸納量將錄得10%左右的增長，需求增速將在2026-2027年期間逐步提升。

CBRE《2024年中國辦公樓租戶調查》的結果也傾向于支持對辦公樓需求謹慎樂觀的判斷。38%的受訪企業計劃在未來三年增加辦公面積，同比下降4個百分點，但略高于反饋在過去三年中增加辦公面積的企業占比(35%)。在計劃未來三年擴租的受訪企業中，預計辦公面積增幅在10%以內和在10%-30%之間的占比分別為46%和39%。

作為2024年辦公需求擴張動能最強的兩大領域，消費和新質生產力將繼續引領今年的增量租賃需求，而這也恰好是今年經濟工作九大重點任務的前兩項。

DeepSeek火爆全球，人工智能企業端應用和相關硬件設備企業的租賃需求有望快速增長。

CBRE根據網絡公開信息整理的相關數據顯示，2024年人工智能、大數據和云計算行業的PE/VC融資分別同比增長50%和31%。今年初DeepSeek的異軍突起有望推動B端AI生態以及相關硬件設備需求的爆發式增長。此外，工業機器人、集成電路等高景氣行業的租賃需求預計將保持活躍。

在消費領域，預計教育、醫療保健等服務消費子行業將繼續擴張；與此同時，消費刺激措施的擴容加力將對相關消費品制造企業的租賃需求產生積極影響。

“924”新政和貨幣寬松利好非銀金融業務擴張。

去年“924”新政宣布降準降息和創設新的貨幣政策工具支持資本市場發展以來，股票市場景氣度大幅提升，2025年證券基金行業的租賃擴張動能有望從去年限薪和行業整合等影響中底部復蘇。

2025年全國主要一二線城市辦公樓市場將迎來約640萬平方米新增供應集中放量，同比增長近七成；受此影響，年末全國辦公樓市場平均空置率預計升至26.7%。2026-2027年供應節奏將放緩至年均500萬平方米左右，但總體而言租賃市場供需平衡將持續利好租戶方。

一線城市核心商務區樓宇供應愈發稀缺。

一線城市除北京繼續處于供應階段性低谷外，2025年其余三城的新增供應均超過100萬平方米。但核心商務區供應極為稀缺:未來三年，核心商務區累計供應僅占比一線城市供應總量約5.5%；除上海南京西路外，其他三座一線城市核心商務區2025年暫無供應計劃。

二線城市迎來供應高峰。

2025年六個二線城市的新增供應面積總計達290萬平方米，同比增長131%。其中除武漢外，其他城市的新增供應均將迎來近5年峰值。

與一線城市不同，二線城市供應將以核心區位為主，預計將帶動相關區域的升級搬遷需求。成都金融城第二波供應高峰的開啟和CBD時隔兩年后新項目的入市將為核心商務區帶來超40萬平方米的新增供應；杭州的錢江新城和武林區域則將在2025年迎來杭州國金中心、恒隆廣場和嘉里城三大高品質項目的集中交付。

租金繼續承壓，大部分城市跌幅有所收窄。

2025年辦公樓市場新增供應加速，新增需求有所改善但幅度不大，而短期內降本增效仍將主導租戶策略 ，綜合以上因素，CBRE預計2025年租金將繼續承壓下行。

尋找成本、區位和品質的最優解。

2025年大部分租戶的租賃決策將繼續圍繞“搬或不搬”這一核心議題展開。正如CBRE《2024年中國辦公樓租戶調查》所揭示，租賃成本是其中的首要考慮，但樓宇配套設施和服務品質、便捷的交通區位和可持續發展相關屬性也具有舉足輕重的影響。

有鑒于此，CBRE建議業主在吸引和維護租戶時，不單純局限于租金成本視角，而在更全面理解租戶需求的基礎上提供針對性的綜合解決方案，并提升項目配套和服務品質。