土拍市場分化愈發明顯部分房企拿地積極性有所恢復

今年以來，房地產政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，部分房企拿地數量增多，但房企之間、城市之間、板塊之間分化仍較為明顯。

部分房企拿地數量增多

頭部房企近期拿地數量較多。保利發展5月5日晚間披露，公司新增加房地產項目5個，分別為上海市寶山區豐皓路北側地塊、上海市閔行區秀漣路西側地塊、杭州市拱墅區蔣家浜路北側地塊、成都市新都區踏水路北側地塊以及石家莊市裕華區槐北路南側地塊，需支付價款分別為48.87億元、6.68億元、6.27億元、3.56億元和2.66億元。

從拿地類型看，不少房企近期對住宅和商住地塊均有斬獲。濱江集團近日競得杭政儲出36號住宅地塊以及杭政儲出46號商住地塊，建設用地面積分別為37442平方米和81976平方米，土地總價分別為143141萬元和147557萬元。

部分房企組成聯合體拿地。日前，中鐵和華潤聯合體通過搖號摘得北京大興區西紅門地塊，成交價為37.26億元，起拍價格為32.4億元。北京建工地產有限責任公司和北京城鄉房屋建設開發有限責任公司聯合體以搖號形式摘得北京市豐臺區青塔地塊，成交價為27.485億元，住宅銷售指導價為8.5萬元/平方米。

雖然個別房企拿地積極性有所恢復，但整體來看，房企前4月拿地規模有所收縮。2023年前4月，土地成交規模同比下降31%。從1-4月新增貨值來看，超過百億的企業僅17家，且各梯隊斷層明顯，前十強與其他房企拉開明顯差距。

城市之間分化較為明顯

從兩集中城市土地出讓進度看，各地出讓情況差別較大。以杭州為代表的熱點地區已經完成了第三批次集中供地。

4月25日，杭州2023年第三批次集中供地開拍，此次共掛牌出讓宅地12宗。地塊總出讓面積886.7畝，總建筑面積99.8萬平方米，總起價為153.6億元，出讓方式采取“限房價、限地價+搖號”，上限溢價率12%。最終，12宗地塊中8宗封頂搖號、1宗溢價、3宗底價成交，成交總價合計166.56億元，成交樓面均價16682元/平方米，平均溢價率8.47%。從區域看，杭州第三批次地塊分布在拱墅區、濱江區、西湖區、蕭山區、余杭區、臨平區和錢塘區。推地規模相比第二批次量價均有所增加。

相比之下，一些城市剛剛完成2023年首輪土拍。廣州市規劃和自然資源局日前發布2023年部分擬供商品住宅用地項目清單的公告，第二批次計劃供應17宗地塊，總用地面積128.6公頃，總建筑面積236.66萬平方米，將采用掛牌方式出讓，擬于5月11日至8月10日期間發布出讓公告。成都市規劃和自然資源局日前發布7月底前擬出讓住宅用地明細表，共64宗地塊，總面積236公頃。

中指研究院土地市場研究負責人張凱對中國證券報記者表示，全國層面，部分核心城市土拍明顯回暖，但受三四線市場拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷，土拍市場分化愈發明顯。分線城市來看，一線城市成交規劃建面、土地出讓金均同比正增長，二線及以下城市同比負增長，且三四線城市負增長幅度更大，房企投資繼續向核心城市聚集，熱點城市中的熱點板塊拿地中簽率下降、拿地難度加大，而弱能級區域土拍熱度持續低溫運行。

張凱表示，房企對投資的安全性更為關注，核心城市、核心板塊仍然是房企關注焦點。

業內人士表示，5月、6月將迎來一批供地小高峰，土拍市場熱度能否延續，仍有賴于樓市回暖情況。

銷售有所企穩

從房企披露的銷售數據看，部分頭部房企銷售已經同比回正。

以保利發展為例，2023年4月，公司共實現簽約面積256.86萬平方米，同比增長17.72%；實現簽約金額416.95億元，同比增長36.62%。2023年1-4月，公司實現簽約面積887.7萬平方米，同比增長14.98%；實現簽約金額1558.25億元，同比增長28.55%。

不少房企雖然1-4月銷售金額同比仍然下降，但是降幅已經有所收窄。中南建設披露的2023年4月經營情況公告顯示，2023年1-4月，公司累計實現合同銷售金額160.6億元、銷售面積134.3萬平方米，同比分別下降24.2%和20.6%。2023年1-3月，公司累計實現合同銷售金額120.4億元、銷售面積100萬平方米，同比分別下降26.2%和22.8%。