公募REITs常態化發行邁出關鍵一步首批4單擴募項目更新“進度條”

首批4單公募REITs擴募項目更新“進度條”。4月19日，博時基金、中金基金、華安基金、紅土創新基金等4家基金管理人，分別發布以通訊方式召開公募REITs基金份額持有人大會的提示性公告。會議審議事項主要為擴募及新購入資產，此外部分會議審議事項還包括引入戰略投資者、延長基金合同期限等。

進入實質性階段

“根據擴募發售對象的不同，公募REITs擴募分為向原持有人配售、公開擴募、定向擴募等三種方式。擴募的定價需要權衡REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮REITs的二級市場價格等因素?！辈r蛇口產園REIT基金經理劉玄對《證券日報》記者表示，擴募定價對于擬新購入資產的范圍、交易價格或價格區間、定價方式或定價依據以及其他相關內容均需經基金份額持有人大會審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關權益。

根據相關公告，中金普洛斯REIT本次擴募擬發售金額不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發售份額上限為4.58億份；華安張江光大REIT本次擴募擬發售金額上限為16.40億元，擬發售份額上限為4.85億份；博時蛇口產園REIT本次擴募擬發售金額不超過13.478億元，擬發售份額不超過5.768億份；紅土創新鹽田港REIT本次擴募擬發售金額不超過4.148億元，擬發售份額上限為1.6億份。

“此次博時蛇口產園REIT擴募項目資產類型涵蓋了科研生產用房，在資產類型和區域上提升了博時蛇口產園REIT底層資產的分散度?！眲⑿榻B，在項目的運營管理模式上，仍延續由外部受托運營管理機構提供運營及物業管理服務的模式。

中金基金相關負責人告訴《證券日報》記者，中金普洛斯REIT本次通過擴募再次置入優質資產，將提高公募REITs作為資產上市平臺持續的成長空間和經營活力。同時，擬新購入的3項基礎設施資產是對基金已持有資產覆蓋區域的補充，有利于拓展本基金持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網絡化布局，同時有利于提高基金的投資分散性、運營穩定性，爭取實現資產增值。

在上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平看來，首批4單公募REITs擴募項目主要集中在產權類公募REITs上，包括2單倉儲物流項目、2單產業園區項目。本次REITs擴募資產運營穩定，且均為優質資產，擴募項目的落地為REITs市場發展打開新空間，將推動未發行REITs的管理人積極發行REITs產品，從而使市場步入新REITs發行和存量REITs擴募共同發展的新階段，有利于加快存量資產盤活和增量資產建設，提升基礎設施投資水平，推動行業高質量發展。

談及首批REITs擴募項目落地的意義，劉玄認為，這是進一步推動公募REITs常態化發行和市場規范健康發展的關鍵舉措，體現出REITs具備較強的成長性以及能夠合理擴大有效投資的市場價值。

積極儲備優質項目

除有序推進公募REITs擴募工作外，多家基金管理人還持續提升REITs的主動管理及項目運營能力，積極儲備優質項目。

劉玄介紹，博時基金高度重視公募REITs業務的發展，積極搭建投資及運營人才梯隊，持續進行專業化培養，打造REITs核心競爭力。目前，博時基金正在推進多只REITs項目，總規模逾百億元，涉及園區、光伏、風電、公路、路橋、文旅等多類資產。

中金基金也有多只儲備公募REITs項目處于申報階段。中金基金相關負責人表示，“未來，中金基金將繼續加強REITs領域的投入，聚焦打造業內領先的基礎設施投資與運營團隊，積極參與REITs創新實踐，致力于實現資產持續穩健運營，探索不同類型優質基礎設施資產的擴容、擴募?！?/p>

受訪專家普遍認為，擴募將給整個REITs市場生態帶來深刻影響。孫桂平表示，公募REITs擴募，一是有助于REITs規模增長，提升產品流動性，進一步增強REITs對機構投資者的吸引力；二是有助于運營穩定性，通過擴募提升REITs持有基礎設施資產的分散性，降低某一資產出現經營風險對整個REITs產品的影響；三是有助于REITs做大做強，充分發揮REITs作為基礎設施專業運營平臺的功能，最大程度體現基礎設施資產市場價值。

孫桂平認為，“未來同類型公募REITs之間的長期表現將存在一定分化，優質資產將越來越向更好的REITs管理人集中?！?/p>