一季度全國商品房銷售額同比轉正“房地產開發投資有望逐步企穩”

4月18日，國家統計局發布2023年1-3月份全國房地產市場基本情況，一季度在政策加持以及前期積壓需求釋放帶動下，1-3月，全國商品房銷售面積同比下降1.8%，較1-2月收窄1.8個百分點，延續收窄態勢；商品房銷售額同比增長4.1%，結束2022年以來月度累計同比連續下降的趨勢。

從房地產開發投資情況看，1-3月份，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%，較2月末小幅回落0.1個百分點。其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，隨著剛性和改善性合理住房需求的釋放，房地產銷售出現積極變化，房地產開發投資也有望逐步企穩。

商品房銷售額同比轉正，住宅銷售額同比增7.1%

在購房支持政策推動下，一季度住房銷售出現積極變化，商品房銷售額增速在13個月后重回正增長。

國家統計局數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，1-3月新建住宅銷售進一步回暖，全國商品住宅銷售面積同比增長1.4%，這是自去年年初以來首次同比增長，住宅銷售額累計同比增幅擴大至7.1%，比較來看，2023年一季度新建商品住宅銷售規模僅次于2021年峰值水平。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，銷售端指標繼續改善，釋放正向信號，其中，商品房銷售面積同比降幅3.6%收窄至下降1.8%，銷售金額同比下降0.1%回升至增長4.1%。

不同區域的修復程度也不同。東部地區市場銷售修復更快，1-3月，東部地區商品房銷售面積同比增長2.4%，銷售額同比增長9.3%，均高于中部和西部地區，東部地區市場的較快修復，也帶動全國商品房銷售均價繼續上漲，1-3月銷售均價同比上漲6%左右，漲幅擴大。

從單月來看，3月單月商品房銷售面積為14813萬平方米，較上月微降2.11%，商品房銷售額為15096億元，較上月微降2.28%。

另據中指研究院數據，重點50城在3月季度末市場沖高后，4月上半月新建商品住宅周度成交規模整體有所回落，市場活躍度已出現下滑。短期來看，前期積壓需求進一步釋放后，需求釋放動能整體弱化，而部分核心城市在供給端仍有一定支撐帶動下，市場活躍度仍有望持續，但庫存壓力較大、城市基本面偏弱的城市，市場下行態勢或更加明顯，城市分化行情加劇。

住房銷售回暖帶動房企資金端改善

國家統計局數據顯示，1-3月份，房地產開發企業到位資金34708億元，同比下降9.0%，降幅收窄6.2個百分點。其中，國內貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預收款11909億元，下降2.8%；個人按揭貸款6188億元，下降2.9%。

陳霄提到，從各渠道資金看，各項同比降幅全部收窄，其中，個人按揭貸款同比降幅由15.3%收窄至下降2.9%，降幅收窄最為明顯。今年3月17日央行宣布全面降準0.25個百分點，同時多城下調首套房貸利率，信貸環境相對寬松，購房者入市積極性提升。同時，融資政策寬松，房企合理融資需求得到滿足，流動性壓力逐步緩解。預計下月信貸環境寬松態勢延續，房企資金端將進一步改善。

“保交樓”專項借款推動房屋竣工回升

國家統計局數據顯示，1-3月份，房地產開發企業房屋施工面積764577萬平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面積538214萬平方米，下降5.4%。房屋新開工面積24121萬平方米，下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬平方米，下降17.8%。房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%。其中，住宅竣工面積14396萬平方米，增長16.8%。

馬泓提到，“保交樓”專項借款推動房屋竣工較快回升，一季度房屋竣工同比增長14.9%，并帶動房地產投資下跌動能減弱。

按照國家統計局數據，一季度房地產投資累計同比下跌5.8%，較2月末小幅回落0.1個百分點。

馬泓認為，房地產投資回落主因是土地購置費集中繳款因素等暫時性抬高了年初的環比基數，總體來看投資跌幅較2022年末收窄4.2個百分點，表明房地產投資的前景正在穩步改善。

截至3月末，商品房待售面積64770萬平方米，同比增長15.4%。其中，住宅待售面積增長15.5%。

劉麗杰指出，開年以來二手市場的賣舊買新改善需求帶動新房市場銷售修復，房價出現止跌企穩態勢，但另一方面庫存還在上升，房企目前拿地開發的需求仍然較弱。預計未來政策在銷售端仍然會加大支持力度，一些阻礙換房改善需求的政策將逐步退出，房價穩定上漲給市場注入信心。下半年銷售同比增速將繼續加快，庫存壓力得到改善，預計新開工面積降幅逐步收窄，土地市場也將逐步回暖。

展望二季度，馬泓認為，預計各地仍將大概率保持較為寬松的購房政策，季節性改善特征和去年低基數效應將幫助整體商品房市場在二季度具備復蘇的延續性，房價有望持續回升。二季度房企綜合償債還款壓力略有減輕，房地產投資跌幅可能加快收窄步伐。