報告：三四線城市去化周期達26個月創新高

克而瑞研究中心的最新報告顯示，3月，成交不濟帶動百城庫存去化周期繼續拉長，由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月，顯著高于2021年同期水平其中，三四線城市去化周期已達到25.83個月，顯著高于百城平均

報告顯示，3月，雖然成交略有復蘇，但仍顯著不及去年同期，百城庫存去化周期延續穩步上行趨勢，由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月不同能級城市皆保持上揚，一線城市增至15.55個月，二線城市增至21.56個月，同比漲幅均在60%以上，目前庫存風險基本可控，而三四線城市去化周期已達到25.83個月，超過疫情期高位，顯著高于百城平均，去化風險浮出水面，同比翻番，居不同能級之首

具體來看，一線城市分化加劇:北京，廣州去化周期超18個月警戒線，深圳為13.49個月風險可控，上海不足6個月，庫存風險相對較小變化趨勢來看，北京，上海，廣州，深圳均呈現同環比齊增，其中廣州漲幅居首，主要源于市場整體供需兩淡，房企推盤積極性不高，單盤以10—20套小體量促銷形式推貨為主，3月整體去化率僅20%左右，僅為去年同期的一半，購房者觀望情緒濃厚上海3月去化周期略有延長，從上月的已由4.67個月升至5.93個月，主要是受到集中供應和新冠疫情突襲的雙重影響

30個二線城市中庫存消化周期超過2年的達到13個，分別為哈爾濱，長春，呼和浩特，大連，蘭州，沈陽，青島，昆明，南寧，鄭州，天津，武漢，廈門，以北部和中西部內陸城市居多，成交相對慘淡，僅有7城去化周期在12個月以內從變化情況來看，同環比均呈現出漲多跌少，其中哈爾濱，長春，呼和浩特，大連，蘭州，沈陽，昆明等面臨去化周期大于30個月且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大與之形成鮮明對比的是，石家莊，太原得益于供應縮量，去化周期同環比齊降

值得注意的是，三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達25.83個月，已經超過2020年疫情期間水平，環比上月大幅上漲11%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增66城中38城去化周期已在20個月以上，其中防城港，煙臺，北海，寶雞，淄博等內陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數較大，整體成交轉淡下，去化周期保持同環比齊增，而惠州，珠海，東莞，金華，泉州，汕頭，中山等則因前期需求透支疊加調控加碼等多重因素，去化周期拉長至30個月以上而三亞等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小

克而瑞研究中心認為，4月，狹義整體庫存或將延續穩步回落態勢伴隨著多地陸續出臺了降首付，降房貸利率等多重利好政策托市，供需預計持續復蘇東南沿海經濟發達的核心二三線城市諸如杭州，南京，寧波，合肥等有望率先復蘇，狹義庫存有望延續小幅下行，低位波動態勢，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如防城港，連江，煙臺，北海，寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大

在一線城市及熱點二線城市紛紛加碼樓市調控的同時，部分三四線城市正迎來“逆向”調控，“限跌令”在各地落地。