加之已鎖定的合約面積待開業的68家購物中心龍湖智創生活的市值無疑充滿著想象空間

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出品:新浪財經上市公司研究院

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種種標準，是龍湖多年來對物業工作人員服務要求的一角，或許在龍湖樓盤相對更高溢價的背后，23年積淀而來的物業服務能力也功不可沒。

近期，這家業主滿意率連續多年超90%的物業服務企業，將要迎來新的里程碑與龍湖集團的商業運營板塊，一同于聯交所分拆上市。隨著;開發+服務;雙引擎戰略格局已日漸清晰，分拆龍湖智創生活上市是一個由量變帶來質變的結果，也是;空間即服務;戰略下服務力的集中體現。

日前，龍湖集團正式發布全新智慧生活及空間服務品牌龍湖智創生活，并向港交所主板遞交了IPO的分拆上市招股書作為行業唯二未上市，且比萬物云上市效率更高的頭部物企，龍湖智創生活有著眾多物企投資人看好的核心競爭力，也有著市值突破千億的潛力

從六航道到雙引擎

去年七月，龍湖集團發布公告，宣布成立地產航道，并將集團總部更名為集團賦能平臺，形成了六大航道并行的組織架構。

在過去多年，龍湖集團因各航道及創新業務間的協同發展收獲了巨大紅利不僅推動多個核心業務穩居行業頭部，在存量市場占得先機，也鞏固了現金流穩健，抗周期能力，護航企業穩健發展的根基

據招股書顯示，龍湖智創生活業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，和商業運營管理服務兩大領域，各為分拆自龍湖集團的兩大航道:智慧服務和商業運營。。

實際上，基于空間即服務戰略，從空間建造到龍湖智創生活的迭代，伴隨著科技賦能的提升，龍湖集團各航道之間的數字化聯系更加緊密，而龍湖智創生活也將成為一個龍湖體系內各航道協同發展的新著力點龍湖智創生活不只是智慧服務和商業運營服務的簡單相加，將成為維系與促進龍湖集團不同空間，資產，產品，服務緊密相連的關鍵角色，龍湖集團與龐大客戶群體之間穩定聯系的紐帶，具有協同效應的輕資產旗艦平臺

可以看到，龍湖集團開發+服務雙引擎戰略格局已日漸清晰，分拆龍湖智創生活也是空間即服務戰略下服務力的集中體現和更優選擇。

據招股書顯示，龍湖智創生活本次IPO募集的資金，在未來一至兩年將用于持續提升數字化運營及人工智能物聯網的核心競爭力，以使客戶享受更好的生活及購物體驗在開發+服務的創引擎布局下，這或將進一步促進集團旗下各航道之間協同，提質增效

一，二線物管項目占比近80% 合約留存率達92.9%

招股書顯示，龍湖智創生活是一個輕資產的平臺，業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，和商業運營管理服務。

前者與港股市場多數上市物企類似，業務包括基礎物業管理，業主增值服務，非業主增值服務三大類，而后者類似于此前遞交招股書的萬達商管，主要覆蓋商業資源的運營管理在這兩大領域，龍湖均有著不俗的流量數據和競爭力

截至2021年12月28日，龍湖智創生活的物業管理服務簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積2.5億平方米，項目儲備充足在已上市物企中，規模僅次于碧桂園服務，雅生活，綠城服務，保利物業等，位于頭部陣營

盡管龍湖集團作為銷售規模TOP10的房企，但龍湖智創生活來自獨立第三方的項目占比逐漸提升截至2019年，2020年及2021年9月，龍湖智創生活在管的由獨立第三方開發的項目管建筑面積，分別占在管總建筑面積的38.2%，51.5%及59.8%

龍湖智創生活的項目開拓能力較強，且多數項目質量更高截止2021年第三季度，龍湖的物業管理服務項目中，一，二線城市項目占比近80%，收入占比達到87%高能級城市物管項目帶來更高的物業費，增值服務空間，2021年龍湖智創生活的住宅，購物中心，寫字樓的平均物業費分別為2.95，14.6，8.09元/平米/月，業主增值服務，非業主增值服務占營收比分為22%，21%，增值服務幾乎占據龍湖智創生活物管業務的半壁江山

此外，依托23年積淀積累的服務能力，龍湖智創生活連續12年業主滿意率超90%，項目合約留存率達92.9%龍湖智創生活的基本盤穩定，業績，現金流可預期更強

商管出租率達96.9% 留存率連續2年達100%

多年來，商業資產和商業運營成為龍湖作為優質民營房企的重要競爭力之一，依托龍湖集團在商業領域的長期布局，龍湖智創生活占得行業先機，已布局主要城市的核心位置。

商業物業的物業管理方面，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向61個購物中心項目提供物業管理服務，在管總建筑面積約為930萬平方米，向180個寫字樓及其他商業項目提供物業管理服務，總在管建筑面積約為15.8百萬平方米。

商業物業的運營方面，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，管理服務內容包括定位和設計咨詢，招商，運營管理，租戶管理，品牌輸出，消費者服務等，合計管理面積580萬平米，行業排名第三。

商業物業，尤其是購物中心，本質經營的是流量生意根據沙利文報告顯示，截至2020年底，龍湖智創生活運營的購物中心，平均出租率計高達96.9%，日均客流量達到3.1萬人次行業排名第二，其中，人群消費能力更強的一二線城市商業運營服務項目占比達91.1%

憑借著高質量的運營，龍湖智創生活與品牌商有著穩定的合作關系，其購物中心物業管理服務合約的留存率2020，2021年連續達到100%目前，龍湖智創生活擁有約5700個品牌的廣泛租戶資源，其中包括400多個戰略合作品牌，涵蓋零售業務，娛樂及服務，餐飲，超市及百貨商店，多元的品牌資源讓其服務的購物中心更具吸引力，且更具有可復制性

值得注意的是，伴隨著接下來幾年龍湖自己的購物中心陸續投入運營，及輕資產運營輸出的推進，購物中心的商業運營收入也將快速增長招股書預計2022—2025的三年間預計68個簽約的購物中心將開業運營，也就是說未來三年將翻一倍多

穩定的品牌商合作，高質量運營帶來的穩步提升的流量數據，未來3年預計開業的合作購物中心數翻倍，使得龍湖智創的商業運營業務板塊既有較大動能，也更穩定且可預期。

科技賦能業績快速增長 估值有望破千億

龍湖智創生活本次IPO募集的資金，將主要用于持續提升數字化運營及人工智能物聯網的核心競爭力不約而同，當前唯二未上市的物企，龍湖智創生活和萬物云均在加碼在科技投入，通過AIOT和SaaS為物管這個傳統生意賦能，也將成為龍頭物企在行業集中度提升的競爭中的主要競爭力之一

依托一個龍湖生態體系，除自主研發外，龍湖智創生活亦受益于龍湖集團布局的包括產業互聯網，物聯網，人工智能等，底層技術支撐和中臺共享服務功能模塊的支持，持續構建針對空間運營與服務的科技體系及解決方案如2021年6月，龍湖上線的U享家云交付系統，通過線上簽到，實名認證，費用繳費，線上點交，房屋查驗，評價等，整個流程高效便捷又流暢

從底層的AIOT，數據服務，到面向客戶的U享家，與智慧化，智能化的嫁接，既是服務品質提升的重要手段，同時也是人效成本改善的重要路徑。

招股書顯示，2020年龍湖智創生活營業收入64.68億元，人均創收34.66萬元，人均在管面積9300平方米，在2020年中國前十大物業管理服務公司中排名第一，人均效能在物業管理服務行業極具競爭力員工成本占收入比，從2019年的32.7%，下降至2020年的29.7%，2021年的27.4%

2021年前9個月，龍湖智創生活的營業收入超77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%若全年也實現68.4%的利潤增速，全年有望實現利潤15.68億元，若按照同樣是物管商管雙輪驅動的華潤萬象生活57倍的動態市盈率水平，龍湖智創生活的市值將接近9百億

加之已鎖定的合約面積，以及待開業的68家購物中心，龍湖智創生活的市值無疑充滿著想象空間。