短期內行業政策邊際改善持續同比增長8.8%

房地產投資持續下降，月度銷售數據連續三個月呈現負增長2021年1—9月，房地產開發完成投資112568億元，同比增長8.8%從開工和竣工數據來看，9月竣工住宅面積3045萬平方米，同比下降1.7%，9月新開工住宅面積12609萬平方米，同比下降14.3%同時，竣工數據同比下降，對房地產開發投資產生明顯下行壓力2021年1—9月，住宅銷售面積11.5萬平方米，銷售金額12.2億元，分別較2020年同期增長11.4%和17.8%，增速持續收窄月度數據顯示，9月全國住宅銷售13896億元，同比下降16.9%，9月全國住宅銷售面積13825萬平方米，同比下降15.8%這是自7月份月度住宅銷售數據出現同比下降趨勢以來，連續第三個月出現下降

70個城市的房價大幅下跌2021年9月新房價格環比上漲的城市有27個，環比下跌的城市有36個，占比超過50%二手房價格方面，52個城市二手房價格環比下降，僅有17個城市二手房價格環比上升總的來說，新房和二手房的價格都普遍下降伴隨著維持穩定信號的不斷釋放和市場預期的逐步修正，預計四季度房價將保持穩定

政策底部出現，短期內行業政策邊際改善持續自9月底以來，央行半個月內連續三次發布穩定信號，表示將維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益10月份，全國多地銀行房貸利率出現下調跡象，貸款利率也有所上升我們認為，房地產信貸環境迎來實質性改善，行業政策邊際放松將給房地產板塊帶來一波估值修復

第二輪集中土拍基本結束，呈現出拍賣更高，溢價更高的下降趨勢，房企參與意愿明顯下降。

截至10月底，除寧波，鄭州外，其余20個重點城市已完成第二次集中土拍?！暗覀円渤姓J，三四線城市的一些‘去庫存’壓力還沒有完全消化，這也是我們需要考慮的問題?！笨导驯硎?，因此，綜合分析表明，在未來的長期發展中，相關“基礎制度建設”至少涉及土地制度，住房雙軌制和房地產稅改革。。

自2021年4月達到峰值以來，當地拍賣市場迅速轉冷由于房企融資難度加大以及市場降溫的影響，第二輪集中局部拍賣普遍呈現出拍賣流量較高，溢價較低的趨勢此前，長三角，珠三角，成渝等地高燒不退，均經歷了多宗土地拍賣或提前終止拍賣的情況，大部分地塊以底價出讓

22個城市中有16個城市已完成供地計劃比例低于60%，第三輪集中土地拍賣土地供應有望大幅增加在22個重點城市中，有16個城市的宅基地成交量占規劃年供應量的比例不到60%考慮到大部分城市土地供應完成相對較慢，預計第三輪集中土地拍賣的土地供應量將大幅增加但考慮到房企目前面臨的資金困難，為避免大比例土地再次流動，第三輪集中土地拍賣門檻估計會略有放寬

投資建議:我們認為要關注四條投資主線:1)開發企業:保利發展，新城控股，華潤置地，龍湖集團，萬科A，旭輝控股，建發國際控股等2)物業管理企業:碧桂園服務，華潤萬象生活，金科服務，旭輝永盛服務，融創服務，寶龍商業，世茂服務等3) :首旅酒店，復星旅游，宋城演藝，華僑城等4)軌道轉型企業:廣宇發展，奧園美谷，山東招商發展等

風險:項目交付