貝殼研究院發布《2021年住房租賃市場報告》

2021年即將收官回望2021年，在疫情有效防控下，住房租賃市場回歸傳統周期，市場熱度上升，連迎春節后租賃旺季，畢業季租賃旺季，熱度背后也呈現出諸多新特征，新變化

日前，貝殼研究院發布《2021年住房租賃市場報告》《報告》顯示，今年租賃市場整體呈現活躍態勢，但租金水平仍低于疫情前租賃市場不斷向買方市場轉變，品質化租住需求持續釋放租賃企業數量已達萬級規模，租賃行業市場主體筑基初步完成租賃行業發展2.0模式開啟，預計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢

租賃市場:呈現十大特征

基于貝殼找房平臺租賃成交情況，《報告》從租金水平，成交周期，房源特征等方面盤點了今年租賃市場的十大突出特征。

從租金水平來看:一是租金比疫情前下跌近9%今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期內租金水平難以回到疫情前水平二是超6成城市租金低于疫情前相比于2019年，上海，深圳，杭州，成都，西安，合肥，南京，福州，長沙，廈門，無錫，蕪湖，徐州及蘭州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金仍下跌

從成交周期來看:一是房客源成交周期仍高于疫情前根據貝殼研究院數據，2021年全國重點40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天，客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天二是租客租住時間或超10年由于房價收入比較高或部分城市的限購，限貸政策，城市居民購房計劃推遲，一線及多數新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年，一線城市趨勢更為顯著

從房源特征來看:一是家庭型租賃需求釋放全國重點40城大戶型成交占比增加3個百分點，由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大戶型滿足改善需求二是北上津租賃房屋平均房齡超20年上海，北京，天津租賃成交房屋的平均房齡最高，一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成三是高房齡房屋套均月租金更穩高房齡租賃房屋大多交通便捷，配套完善，因此其套均月租金表現更穩四是小戶型房屋套均月租金跌幅較小從租客需求來看，小戶型仍然是受租客青睞的主力戶型對比疫情前，全國重點40城小戶型套均月租金跌幅較小，一線，新一線城市小戶型租金跌幅在1%—3%之間五是地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%根據貝殼研究院數據，相比于2019年，全國重點34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%六是精裝房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%其中一線城市精裝房與毛坯及簡裝房的套均月租金差距最大，精裝房高出毛坯及簡裝房達到32.6%

租賃企業:規模創新高

《報告》還盤點了2021年住房租賃企業數量，分布，融資，模式等方面的變化。在風險和挑戰方面，他表示，對租賃物及其所在行業的認知能力和把控能力，是融資租賃企業的核心競爭力。新業務新領域往往是風險潛伏滋生，易發高發地帶，面對復雜多變的經濟環境和產業結構調整需求，融資租賃企業的行業和投資研究能力面臨嚴峻考驗。一是必須堅持底線思維，增強系統觀念，持續完善風險防控體系，嚴把項目準入，嚴控不良資產，強化監督檢查，加強風險過程管控和協同處置，確保公司穩健經營，行穩致遠。二是要走專業化發展之路，精準地理解市場環境，深刻認識國內外產業鏈的發展趨勢，積極把握經濟形勢和政策導向，持續加強行業分析和產品研發，集中力量發展具有比較優勢的專業領域，不斷增強企業的核心競爭力。。

數量方面，住房租賃企業數量已達萬級規模根據國家企業信用信息網公布的企業數據測算，2021年主營業務為房地產業，經營范圍涵蓋住房租賃，實際經營的住房租賃企業已達2萬家左右，其中8成為近兩年成立自去年以來，中央和地方陸續出臺監管政策，有效降低了租賃企業的經營風險，住房租賃企業迎來了良性的市場競爭環境，租賃行業呈現快速發展態勢

分布方面，租賃企業分布按東—中—西依次減弱，由于東部的租賃需求旺盛，租賃企業集中沿海分布，超6成的租賃企業分布在長三角，東南沿海及環渤海地區城市分布上，企業數量TOP5的城市為廣州，重慶，上海，蘇州和天津，近3成的租賃企業分布于租賃企業數量TOP30的城市，超過5成的企業分布在TOP40的城市

融資方面，租賃企業融資創新低，融資難度再次加大在經歷了去年集中爆雷事件后，投資人對住房租賃領域的投資進入到更為審慎理性的階段據不完全統計，租賃領域四類融資渠道總額在2019年達到峰值，2020，2021年連續保持下跌趨勢

模式方面，企業模式兩極化，走向更輕，更重其一，企業重新審視經營風險包租模式在疫情期間顯示出極強的脆弱性，資金實力較弱企業開始變輕，輕資產—分散式和中資產—集中式企業開始由包租轉向輕托管模式，中資產企業的裝修投入開始轉移至業主承擔，從而轉向輕資產模式其二，企業受政府政策引導政府鼓勵以新建，盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的中資產—集中式企業會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益更輕，更重的租賃企業致力于打造專業化的租賃服務和精細化的運營能力，開啟穩步發展

未來展望:2.0模式開啟

《報告》顯示，未來伴隨著城鎮化率的提升，租客租住時間的延長，在疫情不大規模反復的情況下，預計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市，省會城市租賃市場熱度將更為旺盛而伴隨著保障性租賃房源，白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩定

《報告》認為，2021年將成為租賃行業2.0模式的元年今年，政府和市場關系，企業發展邏輯以及租賃企業社會參與升級，觸發租賃行業發展2.0模式開啟

政府與市場關系升級，市場化力量將得到充分發揮今年住房租賃頂層設計完善，租賃監管政策趨嚴，住房租賃市場規范化發展的環境基本形成，同時政策支持全方位突破，保障性租賃住房發力，租賃企業迎來土地，財政，稅收，金融等方面支持未來在政策引導下，租賃領域將更多發揮市場化力量，推動租賃市場成熟化發展

租賃企業發展邏輯升級，聚焦于更好地服務租賃雙方在監管完善的背景下，行業進一步出清，租賃企業由粗放式發展轉向專業化，精細化發展，資產運營模式走向更輕，更重，企業不再盲目拓展房源，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產品和服務

租賃企業社會參與升級，為城市社區服務和治理創造價值相比于個人房東，租賃企業提供的品牌化租賃產品和服務，能夠有效提升城市外來人口居住環境，并且通過組織社區活動等促進外來人口的社會融入，使得更多人在參與城市建設的同時，享受到更高品質的城市社區生活

《報告》認為，未來租賃市場發展將走向成熟化住房租賃市場機構化比例將繼續提升，專業化，精細化運營的租賃企業將為不同群體提供多樣化的租賃產品和服務此外，預計明年會有租賃REITs產品推出，將有效解決重資產模式退出難題，租賃企業將再次迎來模式的創新