加速盤活基礎設施存量資產公募REITs有望多元化擴容

基礎設施公募REITs市場有望加速擴容。

5月11日召開的國務院常務會議提出，通過發行房地產投資信托基金，盤活基礎設施等存量資產，拓寬社會投資渠道，擴大有效投資，降低政府債務風險，引導地方政府論證有吸引力的項目，平等對待參與投資的各類市場主體。

國會的聲明表明，REITs的公開發行有望加速，REITs將在幫助基礎設施發展，擴大有效投資和穩定增長方面發揮更重要的作用預計后續會有更多的利好政策和配套細則出臺浙江滬杭甬首席財務官阮對第一財經記者表示

中國人民大學法學院教授劉俊海也表示，有關部門應加快出臺房地產投資信托基金辦法和管理規定，統一規則和尺度，各地有關部門應盡快落地相關項目，拿出好項目，拓展社會投資渠道，開辟財富增值渠道，進一步提高優質基建項目的利用率

在阮看來，作為拓寬社會投資渠道的重要產品之一，REITs將在監管機構，持有人，投資者等市場各方的共同努力下，從試點走向進一步市場化和成熟，實現各方共贏。

公募REITs市場有望加速擴張。

根據國務院常務會議內容，將從三個方面盤活基礎設施等存量資產:一是通過發行房地產投資信托基金鼓勵盤活，引導地方政府拿出有吸引力的項目示范，平等對待參與投資的各類市場主體二是要完善市場化運作機制，提高項目收益水平專項債券可以支持回收資金投資新項目三要堅持市場化，法治化原則，公開透明確定交易價格確?；A設施穩定運行，維護公共利益

阮認為，自中央作出防風險，去杠桿，穩投資，補短板的決策部署以來，資金成為基建投資的重要制約因素通過發行公募REITs，盤活現有基建資產，有望解決基建融資難，貴的問題，大幅縮短基建投融資周期

引導地方政府論證有吸引力的項目，平等對待參與投資的各類市場主體這是政策執行的關鍵首先，各地要把好的項目拿出來，第一批就是示范項目劉俊海告訴第一財經記者

劉俊海認為，目前國內基礎設施存量資產非常龐大，但部分存量資產沒有被激活，具備合格投資者能力的投資者沒有投資渠道如果這部分資產能夠被激活，將有助于提高地方資產質量，降低不良資產比例

在激活的同時，這部分增量資產也要嚴格控制，沒有收益的不能投資提高基礎設施增量資產的質量劉俊海說

南開大學金融發展研究院院長田向第一財經記者分析，資產證券化是盤活存量資產的重要方式，REITs是基礎設施資產流動的重要手段他認為，能夠提供長期相對穩定投資回報的基礎設施投資，也應該讓具備合格投資者能力的投資者參與進來，從而更好地優化資產配置，豐富財富管理

要刺激內部循環，光靠消費可能還不夠，還要擴大投資因此，投資驅動和消費驅動成為現階段的重要選擇武漢科技大學金融證券研究所所長董登新表示，拉動投資的有效途徑是擴大民間投資，特別是社會資本投資，整合社會資源，特別是為民間資本提供公平的投資環境

建議做好調研，選擇合適的資產發行

2021年6月，首批基礎公募REITs產品受到市場關注目前已有12只公募REITs在聯交所上市，涉及產業園區，倉儲物流，高速公路，生態環保等基礎設施，募集規模458億元，其中高速公路占比54.6%，產業園區占比21.7%

REITs市場經歷了一個從冷靜觀望，到活躍交易，再到理性回歸的過程截至5月12日，12只REITs產品總市值為525億元，比首次募集資金高15%

阮對《第一財經日報》表示，整體來看，雖然疫情對REITs基礎資產的運作造成了一定影響，但其整體表現較為穩定，尤其是與股權融資市場相比，投資者對公募REITs產品的認可度也較高伴隨著未來疫情的有效控制，以及募集細則的正式落地，以及REITs業績超預期的可能性，未來將給予市場更好的回報

那么作為浙江省首單，全國首批9只公募基礎設施REITs之一，浙商滬杭甬REITs在項目發行中遇到了哪些問題，對后續公募基礎設施REITs有什么建議。

在項目發行中，我們主要把更多的精力花在股東協調，估值定價，管理層協議等問題上同時，由于第一批項目沒有先例可循，需要與監管審核部門和行業主管部門協商溝通，邊探索邊進步阮表示，伴隨著后續REITs規則體系的逐步完善，REITs的發行將更加規范，但與監管部門保持密切溝通和協調仍至關重要

以高速公路行業為例，雖然目前發行的REITs中只有4只為高速公路資產，但高速公路REITs占上市REITs總募集規模的一半以上，是其中最大的一類根據消息顯示，單個高速公路項目體量較大，IRR滿足分配率要求，能夠持續提供穩定的有一定增長的現金流，因此發行REITs具有一定優勢

目前市場上有一些同行來咨詢我們關于REITs的問題，但是適合發行REITs的高速公路對資產合規性，資產質量，負債率，現金分配率都有一定的要求建議提前做好調研，選擇合適的基礎資產李亞說

配套體系不斷完善。

在公募REITs試點過程中，相關配套規則逐步完善。

日前，證監會發布《深化公募REITs試點進一步促進投融資良性循環》一文，其中提到公募REITs下一階段的重點工作:一是正在研究制定基礎設施REITs擴容細則，二是抓緊推進保障性租賃房公募REITs試點。

日前，滬深交易所分別就基礎設施公募REITs新申購項目指引公開征求意見征求意見稿對REITs新購買基礎設施項目的擴容，信息披露，決策和審批等具體安排進行了細化和明確，對新購買項目業務全流程的重要節點，擴容份額的出售等關鍵問題進行了規定

基金募集機制的推出標志著我國REITs市場配套體系的進一步完善，對促進REITs發展具有深遠意義總的來說，征求意見稿比首次發行要簡單一些，有利于縮短項目申報流程，加快基礎設施資產證券化阮亞分析

同時，她表示，在實際操作上，也希望監管部門后期能出臺進一步的配套細則，規范和引導REITs的擴容比如建議考慮高速公路行業的實際情況，在不影響高速公路收益權的前提下，適度放寬資產合規性要求，比如通過原權利人的承諾，建議簡化基金擴容和購買新資產的審批程序，同時賦予市場更多的決策權，以進一步擴大擬發行資產的范圍，同時提高原始權益人的發行積極性，有助于公募REITs市場做強做大

伴隨著公募REITs規模的擴大，未來基礎設施REITs的覆蓋區域和基礎資產類型將更加多元化，基礎設施良性循環將高效開啟未來有望建立萬億規模的基礎設施REITs市場，有效補充股權融資和債務融資市場，有力支持基礎設施和實體經濟的高質量，可持續發展我們非?？春霉糝EITs的前景李亞說

阮還表示，目前我國存量基礎設施規模已超過1000億元，投資總額高于發達國家，但直接融資比重遠低于發達國家即使發行一小部分公募REITs，也足以支撐萬億規模的基建REITs市場，其潛在市場規模相當可觀同時，基礎設施類REITs豐富了居民的投資選擇REITs作為優化居民財富結構，降低居民實物資產負債率，提高金融資產比重的財富管理工具，將在未來的財富管理社會中發揮重要作用