百強房企上半年：銷售額增速同比腰斬6月銷售改善回血仍需時間房地產

2022年過半，房地產公司還好嗎。

6月底，嘉里地產研究中心和中國手指研究院也發布了重點房企銷售排名總體來看，2022年上半年，中國房地產市場延續了去年以來的下行壓力，銷售，開發投資，融資等指標同比均出現明顯下滑

盡管房地產市場仍未走出寒冬，但6月份各地房地產項目銷售已呈上升趨勢。

展望下半年，市場信心仍在有分析認為，伴隨著地方救市政策不斷加碼，房地產市場有望逐步企穩，整體成交好于上半年可是，市場復蘇的進度因地區和城市而異對于那些市場需求和購買力明顯透支的三四線城市，市場真正企穩回升還需要時間

企業業績大幅萎縮，去化壓力加大。

在市場下行壓力下，今年上半年百強房企業績相對低迷，遠不及近幾年同期中國指數研究院最新發布的《2022年上半年中國房地產企業銷售業績排名》顯示，今年上半年，百強房企平均銷售額為356.4億元，同比下滑48.6%據克而瑞房地產研究中心發布的《2022年上半年中國房企銷售200強榜單》數據顯示，1—6月房企銷售金額100強同比下降51%

對比兩份榜單，《投資時報》研究員注意到，由于兩份統計銷售數據口徑不同，榜單中房企排名與銷售數據存在出入但總體來看，碧桂園，萬科，保利，中海位列前四，綠城，華潤，融創，招商位列第五至第八，金地，龍湖位列第九和第十

在克而瑞的數據中，前10名房企中，銷售額超過2000億元的房企僅剩碧桂園，保利發展和萬科，去年同期為6家其中，碧桂園以2469.9億元的銷售額位居行業第一，保利發展以2102億元位居第二，萬科地產以2096.1億元位居第三此外，銷售額超過1000億元的房企僅有8家，比去年同期的19家減少11家，100億元房企83家，比去年同期的124家減少41家

該研究所發布的數據也反映了同樣的趨勢據機構統計，2022年上半年，TOP100的門檻值不足100億元其中，TOP10房企門檻值為858.2億元，比上年下降47.7%，TOP30房企門檻值為325.8億元，較上年下降49.6%，50強房企和100強房企門檻分別為216.4億元和70.3億元，同比分別下降49.7%和60.4%

《投資時報》研究員進一步梳理克而瑞報告數據發現，上半年銷售額下降1000億元的房企中，陽光城實現銷售額244億元，比去年同期的1013億元下降75.9%，降幅最大，世茂集團實現銷售額437.6億元，比去年同期的1527.9億元下降71.4%，銷售額降幅最大，此外，金科集團和旭輝集團的銷售額與同期相比下降了50%以上。

從TOP200排名來看，新力地產去年上半年以587.9億元的銷售額排在第39位，而2022年上半年銷售額僅為17.6億元，同比下滑97%，座次降至182位。

整體銷售業績相對穩定的房企有濱江集團，越秀地產等其中，濱江集團上半年實現銷售額683.9億元，位列嘉里中國房地產企業銷售榜第13位，比去年排名上升10位，越秀地產2022年上半年銷售額482億元，同比僅下降1%，與去年同期幾乎持平排名，2022年上半年排名第18，躋身前20陣營，較去年同期上升28位

值得注意的是，由于整體銷售業績低迷，甚至大部分房企都選擇不公開披露今年的目標，或者主動下調了年度目標但目前企業實際業績仍不如預期，年內價值供銷壓力將有所放大

克而瑞的數據顯示，在公開披露年度目標的大型上市房企中，截至6月底，大部分企業的目標完成率不足40%，其中近一半甚至不足30%多數企業上半年目標完成情況明顯低于去年同期，部分企業目標完成情況比去年同期下降20個百分點以上

2022年1—6月部分規模上市房企目標完成率及其與去年同期相比的變化

土地供需方面，2022年上半年，受房地產交易市場活躍度不足，企業資金壓力大等因素影響，政府土地供應放緩，全國300個城市住宅用地供需均大幅萎縮，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。

從各能級城市土地成交降幅來看，與同為市場低點的2021年下半年相比，一線城市上半年土地成交價格降幅最小，成交規模環比下降53%，成交金額環比下降36%，二線城市，成交量下降63%，成交金額下降54%，三線城市跌幅最為顯著，成交量和金額的環比跌幅達到70%左右。

聚焦企業拿地水平，中國指數研究院數據顯示，2022年1—6月，百強企業拿地總金額為6594.7億元，拿地規模同比下降60.0%克而瑞的報告還稱，上半年房企投資保持謹慎，企業拿地規模大幅下降百強房企銷售比不到0.2，2022年百強房企不到40%有土地賬戶

在整體投資放緩和收緊的情況下，新增增加值集中度保持在較高水平到今年6月底，10強房企新增增加值占100強房企總值的49%，10強房企內部分化明顯萬科，華潤，中海繼續收儲，融創還沒有土地前10—20房企新增增加值集中度保持在19%，后50家房企新增增加值保持在18%，處于較低水平

從拿地的區域布局來看，截至5月底，百強房企84%的投資額集中在22個城市，22個城市以外的僅占16%從拿地房企類型來看，與去年下半年一致，國企和央企仍是土地市場的主力軍就全口徑50強企業而言，國企和央企投資額占74%，民企僅占28%，且集中在少數企業，如龍湖，濱江等

此外，中國手指研究院指出，2022年上半年，拿地城市將更加集中TOP50前三城市拿地總額占比47.9%，較2021年上半年的20.3%上升27.6個百分點，房企拿地城市更加集中50強房企平均拿地城市數為1.9個，比2021年上半年的5.9個少4個

融資規模下降明顯，償債壓力加大。

《投資時報》研究員注意到，2022年上半年，行業整體融資規模下降趨勢仍在擴大2021年，大型房企融資總額為13244億元，同比下降25%克而瑞地產研究最新數據顯示，今年上半年100家典型房企融資總額僅為3837億元，同比下降53%

從融資結構來看，今年上半年100家重點房企境內債券融資和境外債券融資均呈下降趨勢其中，2021年國內債務融資同比下降27%至2653億元，但占比仍達到69%，較去年上升20個百分點，同期，房企海外債務融資同比減少80%，僅為2354億元其他主流融資方式中，資產證券化同比下降68%，受三條紅線監管的永續債非新發行

從企業債券融資成本來看，2022年上半年新增債券融資成本為4.31%，較2021年全年下降1.04%，其中境外債券融資成本高達8%，較2021年全年上升0.88%，境內債券融資成本為3.31%，較2021年全年下降0.76%。

對此，觀點指數認為，造成這種情況的原因并不是整體融資環境的優化，而是很多民營企業的債權流失了融資成本看似降低，實則融資優勢集中在優質企業

在發行規模權重上，民營企業發債空間有限，成本較高上半年，保利發展，招商蛇口，華潤置地等少數國企的票面利率不到3%，而同期新城控股和金科的融資成本均超過6%也就是說，在同樣的融資規模下，部分房企要比央企多支付近一倍的分紅和財務費用

在天風證券房地產分析師曉寒看來，預計下半年融資政策的寬松仍將持續，國企和優質民企的融資優勢將繼續拉大，行業分化將加速。

據柯睿統計，2022年上半年，房企債券到期規模為3417億元，而發行規模僅為2068億元，到期規模比發行規模高出39%，這意味著房企無法通過發行新債來覆蓋到期的舊債。

而且這種壓力還會繼續今年下半年，房地產債券到期規模仍超過3100億元，其中7月到期規模高達830億元，為歷年之最

西部證券數據顯示，下半年房企月度負債超過800億元此外，據觀點指數不完全統計，2022年6—7月，有73只海外房地產債券面臨到期付息其中，凱撒，中糧控股，中南建設等企業有三筆以上美元債務面臨付息

6月份銷售情況有所改善，預計下半年會有所改善。

日前，國務院召開全國穩定經濟工作會議，釋放出支持房地產的強烈信號雖然今年樓市開局不利，但伴隨著地方政府頻繁松綁樓市，樓市成交明顯回暖

克而瑞報告顯示，6月份，重點30個城市供應面積環比增長50%，同比降幅收窄至36%，成交面積環比增長31%，同比降幅收窄至38%百強房企實現銷售營業額7329.7億元，環比大幅增長61.2%，同比下降43%降幅比5月份收窄17個百分點，整體銷售有所好轉

頭部房企率先感受到暖意，6月銷售增幅均有所增長。

日前，保利發展發布的6月銷售簡報披露，2022年6月，公司實現簽約面積291.68萬平方米，同比增長25.23%，合同金額510.03億元，同比增長1.42%萬科披露的銷售數據顯示，2022年6月，公司實現合同銷售面積309.6萬平方米，合同銷售金額471.9億元，環比上漲53.45%

據投資時報研究員粗略統計，6月份漲幅超過100%的公司有7家其中，仁恒置地6月環比漲幅居前，漲幅達590.3%，招商蛇口，濱江集團6月銷售業績環比增長超過150%，綠城中國，中國金茂，法華，金地6月銷售額環比增幅均超過100%此外，華潤置地，綠地控股，遠洋集團，龍湖集團，融信集團，世茂集團環比漲幅也超過50%

可以看出，伴隨著地方救市政策不斷加碼，房地產市場有望逐步企穩，不少機構也持樂觀態度。

信達證券研究報告認為，當前行業基本面的底部可能已經過去，目前處于邊際修復狀態下半年仍然需要更多的政策來穩定市場經濟預計房地產板塊將進入銷售邊際改善，政策放松的預期修復行情

上海證券研報也表示，2022年上半年，百強房企銷售降幅收窄，多地放松調控政策，政策效果逐步傳導至市場6月份銷售環比明顯好轉，各梯隊房企銷售降幅進一步收窄伴隨著地方賣地和土地拍賣政策的放松，前期低杠桿的國企可能率先受益，行業格局將被重塑