金融支持租賃住房關鍵是提高權益資金比重

金融支持租賃住房關鍵是提高權益資金比重

北京大學光華管理學院副院長張崢日前接受中國證券報記者采訪時表示，2022年，40個重點城市建設保障性租賃住房投資規模預計約8500億元十四五期間保障性租賃住房的總體投資規模預計在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規模約6000億元

他認為，金融支持租賃住房行業的關鍵是提升資金的適配性，要提高權益資金比重租賃住房REITs是租賃住房領域高質量發展所必需的金融工具建議從制定明確資產認定標準及流程，完善稅收政策，構建合理穩定補貼機制及租金調整機制等方面，推動保障性租賃住房REITs落地

促進城鎮化率進一步提升

中國證券報:《十四五公共服務規劃》提出，人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房加快發展保障性租賃住房有何深意

張崢:加快發展保障性租賃住房，至少具有以下三點重要意義:一是發展保障性租賃住房是解決大城市新市民，青年人等住房困難問題的有效途徑我國租賃住房市場發展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠低于發達國家30%水平大城市房價高，收入不高的新市民和青年人，在短期買不起房，也租不好房例如，抽樣調查表明，2019年1.35億進城農民工中，購買住房比例為19.5%，進城10年以上的5200多萬農民工中，購買商品房的占比為25.1%，享受共有產權住房和經濟適用房的占比為16.7%，居住在政府提供的公租房的占比僅為1.2%

二是實現與社會主義現代化相匹配的產業結構需要大力發展租賃住房，特別是保障性租賃住房2035年實現社會主義現代化的中國，需要實現就業結構和產業結構的匹配根據北大光華思想力課題組的估測，未來十五年，超過20%的就業人口，即1.5億人口，需要重新配置到第二產業或服務業在產業結構變遷和人口流動的情況下，農業轉移人口城市化將帶來大量的住房需求，尤其是住房租賃的需求大力發展住房租賃市場，增加租賃住宅有效供給，才能有效解決新市民的居住問題，形成人口增長，產業發展相互促進

三是城鎮化率的進一步提升需要租賃住房市場作為堅定支撐北大光華思想力課題組預計2035年中國人口城鎮化率將達到75%至80%保障性租賃住房可以解決新市民和青年人住房需求，激發他們積極融入當地生活的意愿，為城市提供持續的生產力，是城市活力的源泉另外，如果解決了城市人口工作地和居住地相一致的問題，就能更好地釋放消費的潛力，促進消費尤其是服務消費

中國證券報:在助力穩增長方面，2022年保障性租賃住房建設能拉動多大投資十四五期間的投資規模有多大

張崢:日前，住房和城鄉建設部相關負責人表示，40個重點城市2021年籌集93.6萬套，預計可幫助200多萬新市民，青年人等緩解住房困難十四五期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套

根據地方政府公開信息的不完全統計，十四五期間核心城市的保障性租賃住房計劃新增套數為:上海47萬套，北京40萬套，深圳40萬套，廣州60萬套，杭州33萬套，成都25萬套，南京12.5萬套，寧波21.3萬套，武漢25萬套，西安30萬套如果每套的建設成本按平均40萬元至50萬元來測算，那么，十四五期間的總體投資規模預計在2.6萬億元至3.2萬億元之間，平均每年的投資規模約6000億元最新數據顯示，這40個城市2022年計劃籌集建設保障性租賃住房190萬套，投資規模約8500億元

通過租賃住房REITs提供金融支持

張崢:當前，發展集中式租賃住房建設資金方面的一個核心問題是，持有資產的資金成本，流動性與租賃住房行業特點不匹配租賃住房投資具有以下特點:初期投入高，回報期長，現金流相對穩定，有一定成長性另外，資產整體的流動性差金融更好的支持實體項目投資，其理論邏輯要求資金端和資產端是適配的，即要考慮期限，風險和流動性的適配性通俗地說，即什么樣的資產就要匹配什么樣的錢，匹配什么樣的投資者這樣才會形成一個可持續的，低成本的業務模式

一方面，目前的租賃住房建設，投資主要依靠債務融資，缺少權益性資金等市場資本另一方面，債務資金有固定期限，而且成本較高這樣的融資體制，難以匹配租賃住房初期投入高，回報期長的投資特性金融支持租賃住房行業的關鍵是提升資金的適配性，就是提高權益資金的比重另外，我們需要規?；赝七M租賃住房建設，就需要引導社會資本進行投資，鼓勵保險資金，社會保障基金，基本養老保險基金，企業年金，職業年金，住房公積金，社會公眾資金進入這個領域這些資金雖然很多是長期資金，但也有流動性的需要因此，我們就需要一個具有流動性的權益資金市場

所以說，租賃住房REITs是租賃住房領域高質量發展所必需的金融工具一是REITs為前期開發建設投資提供退出渠道，有助于吸引社會資本投資于租賃住房市場，形成投資良性循環，助力住房租賃企業形成可持續發展的業務模式二是REITs有助于改善中國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規?；?，機構化和專業化發展，提升運營水平和服務質量同時通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利于解決租住品質差，租期不穩定等問題三是REITs價值取向是持續提高分紅，在此驅動下，管理人有足夠的動力做到精細化經營，建立有效激勵機制，培養各項資產管理能力，包括資產安全維護，改造提升，物業管理，信息化建設等四是當前來看，相比租賃住房企業直接IPO，資產IPO是更為適合的工具REITs的價值主張在于持續穩定的租金現金流，成長性不是估值的關鍵而A股市場的估值邏輯重成長性，輕現金流因此，REITs的估值邏輯和租賃住房的商業邏輯更為匹配換句話說，租賃住房企業IPO，可能受到資本市場的壓力，以至于成為不當激勵

北大光華REITs課題組基于對城鎮化建設，住房問題和公積金制度改革的長期研究，建議啟動住房公積金制度，租賃住房和REITs三位一體的新一輪改革，推動新型住房體制建設具體思路為:地方政府在土地出讓方面予以支持，并給予一定的稅費減免住房公積金通過權益投資方式，與住房租賃企業，社會資本等從供給端參與建設保障性租賃住房，住房租賃企業進行實際運營，主要為繳納公積金城市的白領，藍領工人等各類型租戶提供在價格和品質方面具有差異化的住房產品，租戶享受一定的租金優惠租賃住房前期投資可以選擇通過REITs方式退出

建立土地多元供應制度

張崢:保障性租賃住房建設應建立土地多元供應制度，切實提升新增供應土地品質一是地方政府通過劃撥或出讓方式提供新增低地價的租賃住房建設用地二是利用農村集體建設用地建設租賃住房既能夠增加租賃住房供應，又可以拓展集體土地用途，通過集體土地作價入股，使集體經濟組織和農民享受長期穩定的租金收益三是盤活社會閑置住房，改建商業用房，園區等現有的存量房屋，增加租賃住房的有效供給同時，因地制宜，允許企事業單位利用自有閑置用地建設租賃住房，供應本單位職工及周邊符合條件的保障對象四是整體規劃和利用開發商自持用地在土地競拍環節，明確規定自持部分應整體規劃并集中配置，鼓勵由租賃住房企業整合和運營五是改變過去部分保障性住房用地過于偏僻，交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實際需求相匹配

中國證券報:推動保障性租賃住房REITs落地，你認為，還有哪些配套制度亟待完善。

張崢:在基礎設施REITs試點的框架下，發展保障性租賃住房REITs在具體實操中，主要存在以下挑戰:一是保障性租賃住房資產范圍及其可轉讓性缺乏統一政策或指導性規范二是底層資產重組，發行和運營過程中，整體稅負較重三是保障性租賃住房具有保障性的政策屬性，可能存在土地成本較高，融資成本較高，租金回報較低的現實問題，疫情也進一步影響了租金和出租率穩定

因此，期待下一步從如下方面積極推動保障性租賃住房REITs落地:一是在資產方面，可根據十四五規劃，因地制宜，制定明確的保障性租賃住房REITs資產認定標準及流程，二是在稅務方面，本著稅收中性的原則，系統性完善保障性租賃住房配套稅收政策，在REITs的重組，運營階段實現稅收優惠方面的新突破，三是構建合理穩定補貼機制及租金調整機制等，構建符合保障屬性下的商業邏輯，提高保障性租賃住房發展的長效機制。會議還指出，人口凈流入的大城市，在廣泛深入調研的基礎上，從實際出發，采取新建，改建，翻建，租賃補貼，利用閑置政府住房作為保障性租賃住房等多種方式。從而有效增加供給，科學確定“十四五”期間保障性租賃住房建設目標。。