從馬甲搶地到國資托底北京市第三輪集中土拍正式完成

本年度集中土拍落幕:從馬甲搶地到國資托底

11月27日上午，伴隨著北京市房山區拱辰街道地塊落槌，北京市第三輪集中土拍正式完成至此，22個熱點城市全部完成了今年的三輪集中土拍

今年以來，自然資源部在熱點城市實行集中供地，即集中發布土地出讓公告，集中組織出讓活動，且集中供地活動的節奏每年不超過三次作為土地供應端的重大調整，集中供地對房企的資金歸集方式，開發節奏，市場供應節奏都有著重大影響，同時也能更直觀地反映市場景氣程度

從今年的市場表現來看，三輪集中土拍經歷了火爆—冷淡—平穩的熱度變化，一個直觀表現是，首輪集中土拍熱度較高，不少房企注冊馬甲公司參與搶地，二輪土拍熱度驟降，流拍，流標現象增多，溢價率降低，三輪集中土拍的流拍，流標現象明顯減少，國資房企表現強勢，成為一股重要的托市力量。

這與土拍規則調整，樓市政策變化，房企策略調整都有關系有從業者指出，盡管政府部門降低土拍門檻，但下半年以來的流動性緊縮，仍使得房企的拿地意愿驟降，并影響到第二輪和第三輪的集中土拍從第三輪土拍的結果來看，到目前為止，市場信心仍未完全恢復

規則逐漸友好

在今年的三輪集中土拍中，南熱北冷的局面一直未能改變從首輪集中土拍開始，南方城市就保持著不錯的熱度，由于未設置最高限價，重慶以38.82%的首輪土拍溢價率，創下集中供地下的最高溢價率記錄，部分地塊的溢價率甚至超過100%

相比之下，沈陽，長春，青島等北方城市相對冷淡在全部三輪集中供地中，青島的溢價率僅為2.5%，可謂貼地飛行長春則成為流拍情況最多的城市之一，三輪集中供地中，分別有13宗，8宗，9宗地塊未能成交，競買人數不足是主要原因

上海易居房地產研究院認為，土地交易的冷熱不均，是由于不同城市的樓市熱度，庫存情況，土地質量有所差異。成都市第二輪集中供地計劃已出讓75宗宅地，總建筑面積762萬平方米，較第一輪增長62%。此外，52宗土地交易中，只有9宗達到最高地價，進入“競銷I型人才公寓面積占比”環節。

北京因樓市基本面較好，三輪集中供地均有一定熱度今年全年，北京三個批次集中供地總量達到85宗，成交量57宗，成交總金額1900.41億元，均為最近幾年高位在嚴格的競拍規則之下，土地成交平均溢價率僅為5.6%，為最近幾年最低

從規則設計上，三輪土拍的規則經歷了不斷完善的過程，一些漏洞逐漸被修補。

比如，在首輪集中土拍中，為提高中標率，不少房企注冊了大量馬甲公司進行搶地，并導致單宗地塊的競買人數量達到數十家此后，東莞，南昌，蘇州等多個城市出臺政策，對這種現象進行遏制在第二輪和第三輪集中土拍中，馬甲公司近乎絕跡

此外，首輪土拍溢價率較高的重慶，深圳等地，也通過設置最高限價，資金審核等措施，對溢價率進行控制總體來看，22城第二輪集中供地的平均溢價率已經從兩位數降至個位數廣州，青島，天津，武漢，長春，沈陽等城市的溢價率甚至不足1%

除規則變化外，下半年以來的房企流動性受挫，也成為第二輪集中土拍熱度大降的原因北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，公司會把資金歸集起來，優先用于發工資，還債，根本沒有精力參與土拍

到年末的第三輪集中供地時，房企的信心仍未恢復對此，部分城市繼續調整規則貝殼研究院指出，第三輪集中供地規則變化主要體現在房企資質，資金要求以及配建比例三個方面:就房企資質而言，南京第三輪集中供地降低企業資質門檻以及放寬聯合拿地的限制，就資金要求而言，蘇州的保證金比例從50%下調至30%，首付款比例由60%下調至50%，廣州允許土地款分期支付，部分地塊取消一個月內一次性付清總價的要求，調整成最長6個月內付清，就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地無配建保障性租賃住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗為純宅地

此外，成都，合肥，蘇州，深圳與杭州等城市的核心區供應規模均有明顯增加，體現出供地品質的提升以杭州為例，目前三批次預公告的核心區供應規劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升

信心仍未恢復

規則的變化起到了一定效果，在第三輪集中土拍中，流標，流拍現象較第二輪明顯減少。開拍前，有17宗地塊因故終止，實際開拍的58宗地塊中，有6宗出現在拍賣中，終止且拍賣率超過30%。

而在第三輪土拍中，杭州的35幅涉宅地塊全部出讓在溢價率上限降至10%的情況下，杭州第三次集中供地土拍整體溢價率高達7%，有24幅地塊拍至10%的溢價率上限，觸頂進入線下搖號環節

此外，長沙，合肥，廣州，福州等城市的流拍率也明顯降低。。

但部分城市的情況仍然未能改善沈陽的第三輪集中土拍中，共推出27宗地塊，其中有19宗土地流拍，流拍率達到70%剩余8宗土地中，有7宗底價成交

房企還是處在觀望狀態中，拿地意愿不強，而且大部分房企的資金也有限前述房企人士表示，雖然第三輪集中土拍的數量較大，質量也較高，符合前松后緊的傳統供地節奏，但到目前為止，大部分房企還沒感受到信貸，市場層面的改善

針對流動性緊縮對市場帶來的影響，今年9月以來，監管層逐漸釋放政策糾偏信號12月初召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出，更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環另有不少城市從放松預售資金監管，人才購房補貼，出臺限跌令等方面出手調整

但根據21世紀經濟報道的調研，政策端的利好尚未真正落地有房企反應，金融機構的政策并未有根本變化，貸款周期，成本仍然偏高加之償債高峰期即將到來，房企的可支配資金仍不充裕

事實上，在第三輪集中供地中，國資的參與度進一步增強，并成為一股重要的托底力量申港證券指出，長春，長沙，沈陽，天津，北京國央企取地占比分別為100%，82%，75%，72%，75%民營房企的參拍積極性稍高的城市，僅限于土地市場表現較好的武漢，杭州

其中，除國資房企外，地方政府背景的城投公司也開始登臺在無錫成交的20宗土地中，政府平臺取地17宗，在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺公司摘牌浙商證券研報數據顯示，除上述兩城外，在深圳，蘇州，廣州第三輪集中土拍中，城投公司的參與率也均超過50%

事實上，在第二輪集中土拍中，國資房企和城投公司就有一定的參與度分析人士認為，這也可視為市場信心不足下的托市之舉

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，從增加供應，穩定地價的初衷來看，集中土拍的效果已基本達到，土地價格企穩，對穩房價有著積極作用但未來的土地市場走勢，仍有賴于住宅市場的回暖和房企信心的恢復預計在明年的集中供地規則中，將繼續視市場情況，做出針對性的調整