華發股份50億元租賃住房ABS項目狀態更新為通過

日前，華發股份50億元租賃住房ABS項目狀態更新為通過該資產支持專項計劃名稱為華金—華發租賃住房二號資產支持專項計劃項目，發行人為珠海華發實業股份有限公司，承銷商/管理人為華金證券股份有限公司

根據消息顯示，華發股份是珠海國資委旗下房產開發上市公司，中國500強企業，中國房地產行業50強企業在此之前華發股份就已經發行過多期的資產支持專項計劃

根據上交所的公告信息顯示，從2018年至今，以華發股份為原始權益人的累計發行了5期資產支持專項計劃，累計發行金額為142億。

除了上述ABS外，華發股份還有兩個主要的專項計劃分別是:一是華金—聯易融—華發大灣區供應鏈1—30號資產支持專項計劃采取分期發行方式，發行總額計劃為100億元，發行期數不超過30期二是華金瑞馳—聯易融華發供應鏈1—X號資產支持專項計劃100億儲架項目

其中，華金—聯易融—華發大灣區供應鏈1—30號資產支持專項計劃已經發行15期，累計融資金額70.99億元，發行利率在3%—5%。在穩中求進的大基調下，公司持續強化精細化管理，產品質量和競爭力不斷提升。

華金瑞馳—聯易融華發供應鏈1—X號資產支持專項計劃已經發行三期，每期3.86億，累計融資11.58億元，目前發行利率3.90%—4.25%之間。公開信息顯示，法華股份積極優化運營管理控制度，進一步規范住宅項目開發全過程控制，持續完善內部制度，運營管理能力穩步提升。通過加強目標成本管理，公司在降本增效方面取得了顯著成效。。

在發行供應鏈ABS中，華發股份的控股股東華發集團提供了連帶責任擔保，同時，華發股份對華發集團提供反擔保如此一來，供應商可以對華發集團下屬子公司的應收賬款，借助華發集團的資質和信用，通過專項計劃發行證券的形式，實現在資本市場的融資

發行ABS對債務的粉飾

根據消息顯示，房企供應鏈ABS是供應商將向核心企業的應收賬款打包出售給保理公司，由保理公司作為原始權益人完成發行此次華發上述兩款供應鏈ABS就是以深圳前海聯捷商業保理有限公司作為原始權益人發行

對華發股份而言，供應鏈ABS賬款一般記入應付賬款，租賃住房ABS與購房尾款ABS則計入其他負債類科目，ABS整體信息披露有限，因此在有息負債規模時，ABS的融資規模往往被忽略，對有息負債有一定粉飾作用。

截止今年三季度末，華發股份大約有101.56億ABS未到期，若將ABS計入有息負債，華發股份三條紅線中凈負債率指標將超過130%。

除了ABS外，華發股份運用擔保與反擔保等方法進行融資數據顯示，2020年華發股份的擔保金額為986.59億元，2021年中期保對外擔保額度上升至1085.60億，其中報告期末擔保余額合計為139.36億，報告期末對子公司擔保余額合計為946.24億

華發股份融資擴張背后是地產業務的大規模擴張，即使在2016年，政府已經明確提出房住不炒的政策，華發股份仍在大踏步前進資料顯示，2017年至2021第三季度，華發股份資產總額由1396.83億元增長至3521.92億元，負債總額從1157.67億元增長至2781.46億

股東權益中可能存在明股實債的風險

此外，華發股份的永續債也令市場關注，數據顯示，2018年—2021年前三季度，華發股份永續債分別為30.98億，63.74億，61.79億及60.79億對華發股份，發行永續債可以有效降低其資產負債率，凈負債率等監管指標，緩解國企的考核壓力

可是，本質上，永續債并不能消除債務風險，長期仍需要還息還本天風證券研報指出，市場上存續的永續債部分是含贖回權的類永續，房地產企業發中尚不使贖回權形成真永續的案例

同時，華發股份的少數股東權益與損益占比差距較大問題，2018年至2021年第三季度，少數股東損益的凈利潤占比為4.87%，16.04%，36.36%及27.26%，少數股東在總權益中占比分別為53.79%，54.37%，66.92%與70.58%。采購體系不斷完善，招采管控能力不斷提升。

天風證券研究報告提出，房企表內股權化處理主要體現為永續債和隱藏在少數股東權益中的明股實債最近幾年來，房企的少數股東權益例快速上升，部分房企少數股東權益超過歸權益規模，即使是國企，也普遍存在占較的情形，其中華發，建發少數股東權益與損益占差距較，需要關注