瑞安新天地赴港IPO：物業總值71.9%位于上海招股書坦承重倉高風險

2015年暫停上市的瑞安新天地，9月13日再次向港交所遞交招股書摩根士丹利和瑞銀證券是此次全球發行的聯合贊助商這意味著，瑞安新天地有望成為繼寶龍商業，先鋒人壽，鐘君商業管理之后，登陸資本市場的又一地產玩家

為什么房地產企業熱衷于分拆商業管理業務上市華安證券在一份研究報告中指出，預計到2033年，中國商業管理服務市場總管理面積有望達到9.83億平方米，對應總營收約2781億元與住宅物業管理相比，商業管理業務毛利較高，位于核心商務區的商業物業相對稀缺最近幾年來估值不斷上升，對商業管理業務有利

招股書顯示，瑞安新天地品牌已有20年歷史，主營業務為物業投資，物業管理和資產管理2018—2020年及今年上半年，瑞安新天地分別實現總收入23.93億元，25.80億元，23.58億元和13.77億元，其中物業投資租金收入分別為15.91億元，17.24億元，16.01億元和9.28億元，占比超過65%，同期，對應歸母凈利潤分別為6.81億元，5.84億元，—2.63億元和4.74億元

短期銀行貸款每月增加5.81億元。

財務數據方面，截至2021年6月末，瑞安新天地流動負債為50.49億元，較2020年末增長11.23%，但7月末下降至41.56億元，同期流動負債凈額分別為12.82億元和3.74億元對于這一變化，瑞安新天地表示，是因為一年內到期的證券化安排回款增加7.41億元，子公司非控股股東貸款減少14.4億元

此外，中國網財經記者注意到，截至今年6月底，瑞安新天地一年內到期的銀行貸款為3.62億元，但這一數字在7月底增至9.43億元，這意味著瑞安新天地一個月內新增了5.81億元的一年內到期的銀行貸款但上半年末瑞安新天地的現金及現金等價物為31.19億元，連續三年下跌后有所上漲此前的數據在2018—2020年末分別為37.27億元，34.07億元和29.57億元

關于瑞安新天地IPO的影響，來自RealData的商業地產分析師鄭中對中國網財經記者表示，主要從事商業物業業務的瑞安新天地，擁有眾多位于核心地段的優質物業，經營管理收入相對穩定，已經在嘗試管理母公司以外的第三方項目，具有一定的市場競爭力上市后，瑞安新天地將為母公司帶來更多機會

負責13個項目，一半在上海。

相比華潤萬象生活等品牌的全國布局，瑞安新天地似乎對一線城市上海更感興趣截至今年6月底，瑞安新天地共有13個項目，總建筑面積200.5萬平方米，其中7個項目位于上海，建筑面積105.71萬平方米，占比52.7%按估值計算，占公司總財產價值531.35億元的71.9%如果預留商業物業，上海瑞安新天地的合并建筑面積將達到220萬平方米

IPG中國區首席經濟學家白文喜在接受中國網財經記者采訪時表示，上海是中國工商業最繁榮的一線城市良好的營商環境和雄厚的經濟實力是商貿發展的重要基礎上海持有的投資性物業具有較大的升值潛力，將成為公司業績的重要支撐但缺點是業務布局過于集中，無疑提高了區域集中度過高的風險

受此影響，瑞安新天地的入住率

瑞安新天地在招股書中也指出了這一風險其表示，目前公司商業物業集中在上海，受上海市場情況影響較深，投資物業的地理集中將使公司承擔較高的風險水平，同時還表示將繼續聚焦上海業務

知名地產分析師嚴躍進在接受記者采訪時指出，瑞安新天地確實需要對外擴張尤其是對國內各大省會城市來說，更要積極研究市場機會如何介入城市更新，形成標桿商業地產項目也至關重要中國網財經將持續關注未來瑞安新天地是否會出現大規模并購或輕資產戰略